المقال 06: مشكلة الحوافز المنقسمة: كيف تشكل العلاقة بين المالك والمستأجر استخدام الطاقة في المكاتب

سلسلة تبحث في أطروحة الدكتوراه "مباني المكاتب في لندن والمملكة المتحدة: التحقيق في استخدام الطاقة وتأثيرات المالك والمستأجر" (أزهري، 2025).

الخلاصة الرئيسية. في المكاتب متعددة المستأجرين، نادراً ما تكون المنظمة التي تتحمل تكلفة الغلاية هي نفسها التي تستفيد من استبدالها. مشكلة "الحوافز المنقسمة" (Split incentive) تشكل نتائج استهلاك الطاقة بشكل أعمق من أي خاصية مادية للمبنى، وإدراك هذه المشكلة هو الشرط الأساسي لنجاح أي نقاش حول تطوير ورفع كفاءة المباني في قطاع العقارات التجارية.

Figure

Landlord and tenant objectives diverge in three places

Cost horizon, capex authority and lease length pull the two parties apart. The split incentive lives in the gap between them.

Landlord

Owns the asset across lease cycles

• – Long-term asset value
• – Multi-decade horizon
• – Bears retrofit capex
• – Constrained by RICS service-charge code
• – Reputation, GRESB, investor pressure
• – Net zero commitments to 2030/2050

Tenant

Optimises within a fixed-term lease

• – Business operations
• – Lease-term horizon (often under 10 years)
• – Pays energy bills, not capex
• – Energy is 1-2% of cost base
• – Wants flexibility, fit-out control
• – Net zero commitments increasing

The split incentive lives between the two boxes

عطلة عائلية مقابل مضخة حرارية

في إحدى المقابلات التي أُجريت كجزء من هذه الأطروحة، وصف مسؤول الاستدامة لدى أحد كبار المُلاك في المملكة المتحدة جدالاً دار مؤخراً مع مدير مرافق (Facility manager). أراد المالك من مدير المرافق أن يوصي بتركيب "مضخة حرارية بمصدر هواء" (Air source heat pump) في مبنى مكاتب متعدد المستأجرين. الوفورات في انبعاثات الكربون على مدار فترة الإيجار المتبقية كانت كبيرة. التكلفة الرأسمالية سيتم تغطيتها من صندوق رسوم الخدمات، بينما الوفورات التشغيلية ستعود في الغالب لصالح المستأجرين. بالنسبة لمدير المرافق، والذي تعتمد مكافأته على إدارته السنوية لرسوم الخدمات، فإنه سيرى جزءاً من راتبه المتغير يتقلص إذا تمت الموافقة على هذا الإنفاق. وكما عبر المسؤول الذي تمت مقابلته:

"نطلب من مديري المرافق الاستثمار في مضخة حرارية بمصدر هواء لتحقيق وفورات كربونية ضخمة على مدار السنوات العشر القادمة من فترة الإيجار. وهذا يعني أن مكافآتهم ستتأثر، وبالتالي سيأخذون عائلاتهم في نوع مختلف (أقل مستوى) من العطلات. أحياناً يكون من الصعب جداً تمرير قرار كهذا."

هذه القصة صغيرة، لكن الهيكل الذي يقف وراءها ليس كذلك. مشكلة "الحوافز المنقسمة" هي التسمية المهذبة لما يحدث عندما لا يكون الشخص الذي يدفع ثمن التحسين في الطاقة هو نفسه الشخص الذي يجني فوائد هذا التحسين. في المكاتب التجارية متعددة الإيجار، تظهر هذه المشكلة في كل مستوى: بين المالك والمستأجر، بين مدير الأصول ومدير المرافق، بين صندوق الاستثمار والشركة المشغلة، وحتى بين ميزانية هذا العام وعقد الإيجار للعقد القادم. هذه المشكلة الهيكلية ليست جديدة. لكن الجديد هو الأدلة التجريبية في هذه الأطروحة، حيث أوضحت سبع من أكبر المنظمات العقارية في المملكة المتحدة، وبكلماتها الخاصة، كيف تتعايش مع هذه المشكلة.

من أين ينشأ هذا التباين

يُحدد النموذج الكلاسيكي في العقارات التجارية أن يُقدم المالك المبنى والخدمة، بينما يقوم المستأجر باستئجار المبنى والدفع مقابل الخدمة. المستأجر يدير أعماله التجارية، والمالك يدير أصوله. من حيث المبدأ، يريد كلا الطرفين تشغيل المبنى بكفاءة. ولكن من الناحية العملية، تتباعد أهدافهم في ثلاث نقاط.

النقطة الأولى هي "الأفق الزمني للتكلفة" (Cost horizon). يمتلك المالك الأصل العقاري عبر دورات إيجار متعددة ويهتم بقيمته على المدى الطويل. بينما يُوقع المستأجر عقد إيجار محدد المدة ويُحسن عملياته خلال تلك الفترة فقط. وكما عبر أحد المُلاك في المقابلات:

"غالباً ما يكون لدى شاغلي المبنى أهداف مختلفة جداً عن أهدافنا فيما يتعلق بمفهوم النجاح كشركة تجارية. وفي كثير من الأحيان، يمثل جانب الطاقة في أعمالهم نسبة ضئيلة جداً من النفقات التي يتكبدونها لإدارة أعمالهم."

عندما تمثل الطاقة 1% أو 2% من قاعدة تكاليف المستأجر، فحتى التوفير بنسبة مئوية كبيرة لن يكون كافياً لترجيح كفة المفاوضات حول عقد الإيجار لصالح استثمارات رأسمالية كبيرة لتحسين كفاءة الطاقة. فالمستأجر لا يملك الرغبة ولا الحافز لتمويل تحسينات على مستوى المبنى لن يتمكن من جني ثمارها لنفسه بالكامل.

النقطة الثانية هي "آلية رسوم الخدمات" (Service-charge mechanism). يحكم البيان المهني الخاص بـ (RICS 2018) لرسوم الخدمات في العقارات التجارية كيفية قيام المُلاك بتمرير تكاليف معينة إلى المستأجرين. وبشكل عام، فإن التحسينات التي تتجاوز مجرد "الصيانة بالمثل" (Like-for-like maintenance) تتطلب موافقة صريحة من شاغل المبنى. فاستبدال غلاية بأخرى من نفس النوع يمكن أن يُدرج ضمن رسوم الخدمة. لكن استبدال غلاية بمضخة حرارية توفر خصائص مختلفة من حيث الكربون والتكلفة والتشغيل، أمر لا يمكن تمريره في الغالب، على الأقل ليس بدون موافقة. والنتيجة هي أن بعض الخطوات الأكثر أهمية لإزالة الكربون هي بالضبط تلك التي لا يمكن أن يتم دفعها بهدوء عبر رسوم الخدمات.

النقطة الثالثة هي "عدم اليقين حيال الأصول" (Asset uncertainty). فالمباني تُباع، والخطط تتغير. وقد عبر أحد المُقابلين عن هذا التأثير المُثبط على خطط التأهيل قائلاً:

"هناك توقع بأن مبنى معيناً سيتم بيعه. لذا لن يكون من المنطقي بالنسبة لنا أن ننفق أموالاً أو نستثمر في هذه المشاريع، وبالتالي أصبحنا مشلولين نوعاً ما."

إذا كان صندوق الاستثمار ينظر في الاحتفاظ بالأصل لمدة خمس سنوات، ولكن العائد على استثمار تأهيل الطاقة (Retrofit) يستغرق اثني عشر عاماً، فإن الإجابة العقلانية هي عدم القيام بأي شيء وترك المالك القادم يتعامل مع الأمر. هذا ليس سوء نية. إنها مجرد الطريقة التي ينعكس بها المنطق المالي للاستثمار العقاري على نفسه.

لماذا لا تستطيع الخصائص المادية إنقاذك

قد يعترض القارئ للنصف الأول من هذه السلسلة قائلاً إن التجديد المادي (Physical retrofit) للمبنى يمكن أن يحقق وفورات حقيقية بغض النظر عمن يدفع. هذا صحيح جزئياً. لكن تحسينات الهيكل والنسيج التي تقلل من فقدان الحرارة تميل إلى خفض الطلب على "الغاز". وقد أظهر (المقال 5) أن كثافة استخدام الغاز (EUI) تتباين قليلاً جداً عبر مخزون المكاتب في لندن الكبرى، وأن العمر والخصائص المادية لا تكاد تفسر أي شيء من هذا التباين. تكمن الجائزة الكبرى لإعادة التأهيل في جانب "الكهرباء": الضوابط التشغيلية، الإضاءة، إدارة الأحمال الموصولة بالمقابس، تحسين أنظمة التدفئة والتكييف (HVAC)، العدادات الفرعية، تحليلات أنظمة إدارة المباني (BMS)، والمهارة التشغيلية في إدارة المبنى بشكل جيد. تعتمد جميع هذه التدخلات تقريباً على طبيعة العلاقة بين المالك والمستأجر وليس على غلاف المبنى. فبعضها يتطلب تعاون المستأجر (مثل تركيب عدادات فرعية داخل الحيز المُستأجر). وبعضها يتطلب رأس مال لا يتناسب بطبيعته مع آلية رسوم الخدمات. وكلها تتطلب توافق الأهداف بين منظمتين ليستا كياناً قانونياً واحداً.

لقد لخص "المقال 3" ذلك إحصائياً: 33 خاصية للمبنى تفسر مجتمعة 18% فقط من تباين كثافة الكهرباء (EUI). والأدلة التجريبية هنا هي المُكمل النوعي لتلك الأرقام. فالنسبة المتبقية البالغة 82% التي لا يستطيع النموذج الثابت رؤيتها تعود في معظمها إلى عوامل "تنظيمية".

الأنماط التي تصنع فارقاً

حيثما تمكنت المنظمات السبع التي تمت مقابلتها من التغلب على مشكلة "الحوافز المنقسمة"، فقد حققت ذلك من خلال مجموعة صغيرة من التحركات المتكررة في بناء العلاقات. (المقال 8) يغطي بالتفصيل موضوع إشراك أصحاب المصلحة (التواصل المستمر مع المستأجرين بشأن الطاقة والكربون والاستدامة) كأداة تشغيلية رابعة. وهنا نلخص ثلاث تحركات علائقية إضافية:

أولاً، الإدارة الداخلية (In-house management). انتقل العديد من الملاك الذين تمت مقابلتهم من استخدام وكلاء إدارة خارجيين إلى بناء فرق داخلية تتضمن مؤشرات الأداء الرئيسية (KPIs) الخاصة بهم الأداء في مجالي الطاقة والكربون. إزالة طبقة الحوافز المتضاربة بين الصندوق الاستثماري ومدير المرافق الخارجي من شأنه أن يقلل الاحتكاك عند اتخاذ قرارات مثل قصة المضخة الحرارية المذكورة أعلاه.

ثانياً، صياغة عقود الإيجار (Lease drafting). يتناول (المقال 7) مفهوم الإيجار الأخضر (Green leasing) كقضية قائمة بذاتها. والفكرة الرئيسية هي أن لغة عقد الإيجار يمكن أن تغير قواعد استرداد التكاليف، ومشاركة البيانات، والموافقة، بطرق تُحدث تغييراً ملموساً في جدوى مشاريع التجديد والتأهيل.

ثالثاً، تسعير الكربون الداخلي (Internal carbon pricing). تُطبق بعض صناديق الاستثمار العقاري (REITs) التي تمت مقابلتها سعراً داخلياً للكربون يدفع دراسات الجدوى لمشاريع التجديد للوصول إلى خط الموافقة، حتى عندما تتجاوز فترات الاسترداد المالي مدد الإيجار السارية. يجد المُلاك الأصغر الذين لا يحظون بدعم مماثل في ميزانياتهم العمومية صعوبة أكبر في القيام بذلك. وما يعنيه هذا بالنسبة للسياسات العامة هو أن التدابير الطوعية وحدها من غير المرجح أن تجذب صغار ومتوسطي المُلّاك (SME landlords).

متى يجب على المُشرّع أن يتدخل (ومتى لا يفعل)

بعض الاحتكاكات التي يصفها هذا المقال يمكن تقليلها من قِبل قادة الصناعة. وبعضها يمكن تقليله من خلال توحيد المعايير في عقود الإيجار. لكن البعض الآخر لا يمكن تقليله إلا عن طريق التنظيم التشريعي، واختيار "الإطار التنظيمي" هنا بالغ الأهمية.

تربط لوائح (MEES) بين إمكانية الوصول إلى السوق وبين تصنيف شهادة (EPC). وقد جادل (المقال 2) بأن شهادات EPC ترتبط بشكل ضعيف باستهلاك الطاقة التشغيلي الفعلي. تشديد قيود MEES وحده لن يعالج مشكلة الحوافز المنقسمة؛ بل يمكن أن يزيدها سوءاً، من خلال إجبار الملاك على تمويل أعمال تستهدف رفع تصنيف EPC دون أن تؤدي فعلياً إلى خفض الفواتير. في المقابل، تستهدف أنظمة التصنيف التشغيلي مثل NABERS-UK (المقال 9) رافعة مختلفة. فمن خلال جعل استخدام الطاقة الفعلي مرئياً على مستوى المبنى، فإنها تنقل النقاش من مرحلة "الامتثال" إلى مرحلة "الأداء".

تقترح الأطروحة، تماشياً مع رؤية مالابورن وزملائه (Mallaburn and colleagues, 2021) حول التجربة الأسترالية، أن اللوائح بحاجة إلى دمج ثلاثة عناصر للتغلب على مشكلة الحوافز المنقسمة: الكشف الإلزامي عن التصنيفات التشغيلية للمباني التي تتجاوز حجماً معيناً، تحديد حد أدنى للأداء مرتبط بالتقييم "التشغيلي" بدلاً من التقييم كأصل عقاري (Asset rating)، وهيكل لإنفاذ القوانين يستهدف كبار المُلّاك وأصحاب الأصول، حيثما يؤدي التركز في الملكية الموثق في (المقال 1) إلى مضاعفة قوة التأثير.

القيود

عينة المقابلات صغيرة (سبع منظمات عقارية كبرى في المملكة المتحدة) وتميل نحو الملاك الكبار. لا يتم تمثيل الشركات الصغيرة والمتوسطة، والمخزون الثانوي، والملاك الإقليميين في هذا البحث. كان جميع من تمت مقابلتهم تقريباً يمثلون جانب المُلّاك؛ وتم التقاط صوت "المستأجر" بشكل غير مباشر، ويجب التعامل مع هذا الجانب مع وضع هذا التباين في الاعتبار. أجريت المقابلات خلال إغلاق عام 2021 (كورونا)، والذي ربما أدى إلى تضخيم بعض المواضيع (كالإشغال والتهوية) وتهميش مواضيع أخرى (كالتنقل والنمو). تسبق النتائج صدمة أسعار الطاقة في عام 2022، والتي غيرت منذ ذلك الحين اقتصاديات العديد من التدخلات. لا يمكن تعميم النتائج النوعية إحصائياً؛ فهي تحدد وتفسر الآليات القائمة، ولكنها لا تقيس حجم التأثير على مستوى جميع المباني.

المراجع

• Azhari, R. (2025) London and UK Office Buildings Investigating energy use and landlord/tenant influences. Doctoral thesis (Ph.D), UCL (University College London). URL: https://discovery.ucl.ac.uk/id/eprint/10204821/
• Haugen, T. B. (2008). Facilities management theory and the client-supplier model.
• Collins, D., Junghans, A., and Haugen, T. (2018). Green leasing in theory and practice.
• Royal Institution of Chartered Surveyors (2018). Service charges in commercial property: professional statement. Available at: https://www.rics.org/profession-standards/rics-standards-and-guidance/sector-standards/real-estate-standards/service-charges-in-commercial-property
• Better Buildings Partnership (2023). BBP Climate Commitment. Available at: https://www.betterbuildingspartnership.co.uk/member-climate-change-commitment
• Lucon, O., and colleagues (2014). Buildings. In: Climate Change 2014: Mitigation. IPCC AR5 WGIII. Available at: https://www.ipcc.ch/site/assets/uploads/2018/02/ipcc_wg3_ar5_chapter9.pdf
• Allcott, H., and Greenstone, M. (2012). Is there an energy efficiency gap? Journal of Economic Perspectives, 26(1), 3-28. Available at: https://doi.org/10.1257/jep.26.1.3
• Mallaburn, P., Azhari, R., Fawcett, T., and Topouzi, M. (2021). Australian non-domestic buildings policy as an international exemplar. Buildings and Cities, 2(1), 318-335. Available at: https://doi.org/10.5334/bc.114

اقرأ التالى

• المقال 7: عقود الإيجار الخضراء ورسوم الخدمات والأسس القانونية لاستدامة المكاتب.
• المقال 8: من 38 إلى 73 بالمائة وفورات في الطاقة.

حول هذه السلسلة

هذا المقال هو جزء من سلسلة مكونة من خمسة عشر جزءاً تقوم بتكييف أطروحة الدكتوراه لعام 2025 "مباني المكاتب في لندن والمملكة المتحدة: التحقيق في استخدام الطاقة وتأثيرات المالك-المستأجر" (أزهري، 2025) لتناسب القراء من الأوساط الأكاديمية والصناعية معاً. تعتمد النتائج التجريبية على نموذج 3DStock لـ 6,038 وحدة مكتبية مستقلة (SCUs) في لندن الكبرى مع بيانات طاقة مقاسة لعام 2017، مقدمة من BEIS بموجب اتفاقية مشاركة البيانات، جنباً إلى جنب مع المعيار البيئي للعقارات لشراكة المباني الأفضل. بينما تعتمد النتائج النوعية على مقابلات شبه منظمة مع سبع منظمات عقارية كبرى في المملكة المتحدة، أُجريت أثناء إغلاق عام 2021. تم إخفاء هوية الأشخاص الذين تمت مقابلتهم ومنظماتهم حسب دورهم ونوع المنظمة. يرجى الاستشهاد بالأطروحة الأصلية للاستخدام الأكاديمي.

المؤلف. أكمل ريان أزهري درجة الدكتوراه في معهد بارتليت للبيئة والطاقة والموارد بكلية لندن الجامعية (UCL) في عام 2025، تحت إشراف البروفيسور بول رويزفيلت، والدكتورة كاثرين جاندا. وحظي البحث بدعم من مركز (EPSRC) للتدريب الدكتوراه في الطلب على الطاقة (LoLo)، ومؤسسة الأبحاث والابتكار البريطانية (UKRI) من خلال مركز الأبحاث في حلول الطلب على الطاقة (CREDS).

مقالات أخرى في السلسلة. المقال 1: مشكلة 30/85/89؛ المقال 2: لماذا لا تخبرك شهادات EPC بحجم الطاقة التي يستهلكها المبنى؛ المقال 3: ثمانية عشر بالمائة؛ المقال 4: رسم خريطة المخزون العقاري؛ المقال 5: الارتفاع والعمر ومشكلة الوقود؛ المقال 6: مشكلة الحوافز المنقسمة؛ المقال 7: عقود الإيجار الخضراء ورسوم الخدمات؛ المقال 8: من 38 إلى 73 في المائة وفورات في الطاقة؛ المقال 9: NABERS لبريطانيا؟؛ المقال 10: حان الوقت لإحالة ECG-19 للتقاعد؛ المقال 11: هل يمكن للندن أن تتحدث نيابة عن إنجلترا وويلز؟؛ المقال 12: بصمة العمل الهجين؛ المقال 13: لماذا استخدمت الانحدار الخطي بدلاً من الغابة العشوائية؛ المقال 14: الرموز البريدية العمودية؛ المقال 15: ما هو المبنى؟.