المقال 02: لماذا لا تخبرك شهادات الأداء الطاقي (EPCs) بحجم الطاقة التي يستهلكها المبنى

سلسلة تبحث في أطروحة الدكتوراه "مباني المكاتب في لندن والمملكة المتحدة: التحقيق في استخدام الطاقة وتأثيرات المالك والمستأجر" (أزهري، 2025).

الخلاصة الرئيسية. يخلص تحليل إحصائي لكل مكتب في لندن الكبرى يمتلك شهادة أداء طاقي (EPC) (2,654 مبنى) إلى عدم وجود علاقة ذات دلالة إحصائية بين تصنيف EPC والاستخدام المُقاس للطاقة. هذا يمثل مصدر قلق بالنسبة للمعايير الدنيا لكفاءة الطاقة (MEES)، وخطة فرص توفير الطاقة (ESOS)، وأي عملية للعناية الواجبة تتعامل مع شهادة الأداء الطاقي كبديل لفاتورة الطاقة.

Chart

EUI distributions overlap across every EPC band

Medians (dark bar) cluster between 206 and 258 kWh/m²·yr. IQR boxes and whiskers overlap heavily across all bands. Only D vs E is statistically distinguishable after Bonferroni correction (p = 0.03).

اللغز في جملة واحدة

إذا تواجد مكتبان جنباً إلى جنب، متطابقان في الشكل، وهيكل البناء، والمعدات، وكان أحدهما مصنفاً في الفئة B بينما الآخر في الفئة E، فإن المنطق السليم يقول إن المكتب ذو التصنيف B يجب أن يستهلك طاقة أقل. هذا ما تعد به شهادة الأداء الطاقي (EPC). لكن البيانات التجريبية من لندن الكبرى لا تتفق مع ذلك.

عبر 2,654 وحدة مكتبية مستقلة (SCUs) في لندن الكبرى، تمتلك كلاً من شهادة EPC صالحة وبيانات طاقة مقاسة لعام 2017، يتباين متوسط كثافة استخدام الطاقة (EUI) بشكل طفيف جداً بين الفئات. تحتوي كل فئة على النطاق الكامل لأداء التشغيل، من كثافة استخدام طاقة (EUI) منخفضة جداً إلى عالية جداً. أظهر اختبار "كروسكال واليس" (Kruskal-Wallis) (المعادل اللامعلمي لاختبار التباين الأحادي ANOVA) أن الاختلاف الزوجي الوحيد ذو الدلالة الإحصائية يقع بين الفئة D والفئة E، وحتى تلك الفجوة تعتبر متواضعة. داخل جميع الفئات الأخرى وفيما بينها، تتداخل التوزيعات إلى حد كبير، لدرجة أن معرفة تصنيف المبنى (EPC) لا يخبرك تقريباً بأي شيء مفيد عن فاتورته الفعلية.

من أين تأتي الفجوة

هذه الفجوة ليست خللاً في بيانات EPC، بل هي ميزة لمنهجية العمل، وهي ميزة مقصودة. يتم إصدار شهادات EPC في المملكة المتحدة عبر نموذج طاقة المباني المبسط (SBEM) للمباني غير السكنية، وأدوات حسابية مماثلة للقطاع السكني. الهدف من هذه المنهجية هو مقارنة المباني على أساس غلافها الإنشائي وخدماتها، مع إبقاء أنماط الإشغال وساعات التشغيل ثابتة. من الناحية العملية، يعني هذا أن مبنيين نظريين يتمتعان بهيكل ومعدات متطابقة سيحصلان على نفس التصنيف، بغض النظر عما إذا كانا يعملان بإضاءة مستمرة طوال الأربع والعشرين ساعة، أو يتم التحكم بهما بدقة ليعملا خلال ساعات العمل فقط. هذا التوحيد القياسي هو ما يجعل شهادة EPC أداة مفيدة في مرحلة التصميم وفي التحقق من الامتثال، وهو نفسه ما يجعلها مؤشراً ضعيفاً للتنبؤ باستخدام الطاقة الفعلي.

بعبارة أخرى، تتساءل شهادة EPC: "ما مدى كفاءة هذا المبنى، بافتراض الاستخدام القياسي؟". بينما تتساءل خطط التصنيف التشغيلي (مثل شهادات عرض أداء الطاقة DECs في المملكة المتحدة، وNABERS في أستراليا): "ما مقدار الطاقة الذي استهلكه هذا المبنى بالفعل؟". هذان السؤالان مختلفان، ولا يمكن توقع أن يحصلا على نفس الإجابة.

ماذا تقول الأدلة التجريبية

عينة لندن الكبرى تجعل الفجوة ملموسة. تقع معظم المكاتب المصنفة ضمن الفئة D (881 مبنى)، تليها الفئة E (571) ثم الفئة C (508). وإجمالي الانتشار أكثر وضوحاً من المتوسطات. يوضح الشكل 4-17 في الأطروحة كل مكتب على حدة كشريط مفرد لكثافة الطاقة، مجمعاً حسب فئة EPC، مع خطوط أفقية عند متوسط كل مجموعة. يتوقع القارئ أن تنخفض المتوسطات بوضوح من الفئة G إلى الفئة A. وبدلاً من ذلك، تستقر هذه المتوسطات في نطاق ضيق يتراوح بين 200 إلى 258 كيلوواط ساعة لكل متر مربع سنوياً عبر الفئات من B إلى G. في حين تحتوي الفئة A على أربعة مكاتب فقط في العينة، وهو عدد أقل من أن يُعطي متوسطاً ذو مغزى.

أبلغت نتيجة اختبار "كروسكال واليس" عن قيمة P (p-value) تبلغ 0.02 عبر جميع الفئات، وهي ذات دلالة إحصائية فقط بالمعنى الذي يشير إلى رفض الفرضية الصفرية (التي تفترض تساوي جميع المجموعات). ثم حددت اختبارات "دان" البعدية (post-hoc Dunn tests) للقياسات الزوجية، مع تصحيح "بونفيروني" (Bonferroni)، مكان الاختلاف بدقة: الفئتان D و E تختلفان، ولا يختلف أي زوج آخر. هذه نتيجة ملفتة للنظر في عينة تضم أكثر من 2,600 مبنى. في عينات بهذا الحجم، حتى الاختلافات الحقيقية الدقيقة يجب أن تظهر ذات دلالة إحصائية. حقيقة أنها لم تظهر كذلك هي الاكتشاف التجريبي.

Chart

Within every EPC band, energy use spans from near-zero to 900+ kWh/m²

Each band's offices are sorted left to right by measured EUI. Dashed lines mark the median for each band, all clustering between 170 and 258 kWh/m²·yr. No band separates cleanly from the others.

ABCDEFG

مجموعة المقارنة (الضابطة) التي تضم 775 مكتباً لا تمتلك أي شهادة EPC على الإطلاق لديها توزيع لكثافة استخدام الطاقة (EUIs) يشبه إلى حد كبير العقارات المُصنفة بشهادة EPC. وهذا مؤشر إضافي على أن فئة EPC لا تحمل معلومات كافية حول الأداء التشغيلي.

Figure

One significant pair out of 28: D vs E

Kruskal-Wallis across all bands finds p = 0.04. Dunn pairwise tests with Bonferroni correction locate the difference precisely: only one of the 28 possible band pairs is statistically distinguishable.

D vs E

p_Bonferroni-adj = 0.03

The only band pair with a significant difference in measured EUI. Median gap: 39 kWh/m²·yr (band D at 206, band E at 245). The EPC correctly ranks D above E in this one comparison.

27 other pairs

Not significant

No significant pairwise difference across any other band combination. With 1,828 buildings, even a 10 kWh/m²·yr real gap would register. The null result is the finding.

Effect size: 0.8%

ε²_ordinal = 0.008

EPC band accounts for less than 1 per cent of the variation in measured energy use intensity across the Greater London large-office stock.

No EPC: 222 kWh/m²·yr

Median, n = 775

Offices with no certificate have a distribution nearly identical to the rated stock, reinforcing that the band carries little operational signal.

قاعدة بيانات المباني الوطنية لعام 2026 (DESNZ)، والتي ساهم فيها المؤلف، تعكس الصورة الوطنية. فقط 15% من مقرات المكاتب في بريطانيا العظمى تمتلك شهادة EPC، ومتوسط تاريخ الإصدار هو يونيو 2019. وتبين أن نسبة تغطية شهادات EPC البالغة 44% في لندن الكبرى، المذكورة في الأطروحة، تُمثل الجانب الأفضل لتوزيع هذه التغطية. أما على المستوى الوطني، فإن شهادة EPC هي أساس أقل موثوقية للسياسات، لأنها ببساطة غير موجودة كنقطة بيانات مقاسة لـ 85% من مقرات المكاتب.

لماذا يهم هذا السياسات العامة

تتوالى التداعيات سريعاً وهي أعمق مما تبدو عليه.

تعتمد معايير الحد الأدنى لكفاءة الطاقة (MEES) في إنجلترا وويلز على فئات شهادة EPC. لا يمكن تأجير العقارات التي يقل تصنيفها عن الفئة E، والهدف من السياسة هو دفع الحد الأدنى للمخزون التجاري المؤجر نحو الفئة B بحلول عام 2030. الأمل معقود على أن دفع الملاك للصعود في سلم شهادات EPC سيحقق تخفيضات حقيقية في الطاقة التشغيلية والانبعاثات الكربونية. لكن أدلة لندن الكبرى تشير إلى أن هذا السلم لا يوجهنا نحو الاتجاه الصحيح. فترقية المبنى من الفئة E إلى الفئة C من خلال تدابير فعالة من حيث التكلفة تتعلق بهيكل البناء (مثل العزل الحراري، الزجاج المزدوج، والغلايات الأكثر كفاءة) لا تحقق، في المتوسط، وفورات الطاقة التشغيلية التي يوحي بها التغيير في الفئة. الامتثال تحول وتغير، لكن الفاتورة ربما لم تتغير.

خطة فرص توفير الطاقة (ESOS) في وضع مختلف قليلاً. فهي تلزم المؤسسات الكبيرة المؤهلة بإجراء تدقيق للطاقة كل أربع سنوات، دون أي التزام باتخاذ إجراءات بناءً على النتائج. يتضمن محتوى التدقيق بيانات شهادات EPC من بين العديد من المدخلات الأخرى، مما يخفف من القيود. ومع ذلك، في أي تقارير يتم تقديمها على مستوى المحفظة الاستثمارية وتعتمد على متوسطات EPC، فإن التبعات تبقى هي نفسها: متوسط الفئة لا يخبرك تقريباً بشيء عن متوسط الفاتورة.

غالباً ما تستخدم العناية الواجبة (Due Diligence) من قِبل المُقرضين وتقييم الاستحواذ شهادة الأداء الطاقي (EPC) كمعيار فرز للأهلية للحصول على القروض الخضراء. إذا كان هناك ارتباط ضعيف بين شهادة EPC والأداء التشغيلي في البيانات التجريبية، فإن الفرز يرتكب خطأ في الفئة: يمكنه تصنيف مبانٍ على أنها منخفضة المخاطر بينما هي ليست كذلك، مع معاقبة مبانٍ قد يكون أداؤها جيداً بالفعل.

عملية صنع القرار لدى المستأجرين هي الضحية الأخيرة. المستأجرون الذين يوقعون عقد إيجار في مبنى مُصنف ضمن الفئة B يتوقعون بشكل معقول فاتورة طاقة أقل مما سيحصلون عليه في مبنى مُصنف في الفئة D. ولا تدعم الأدلة التجريبية هذا التوقع بقوة. وبالتالي، فإن التداعيات المترتبة على صياغة "عقود الإيجار الخضراء" والمفاوضات بين "الإيجار مقابل الفاتورة" تعتبر غير مريحة.

بديل براغماتي

ليس هذا مبرراً للتخلي عن شهادة EPC. بل هو مبرر لعدم مطالبة شهادة EPC بتأدية وظيفة لم تُصمم لتأديتها أبداً. التوجهان التكميليان يسهل تحديدهما، لكن يصعب تنفيذهما.

أولاً، إرفاق شهادة الأداء الطاقي (EPC) بتصنيف تشغيلي. يوجد في المملكة المتحدة بالفعل شهادة عرض أداء الطاقة (DEC) للمباني في القطاع العام. خطة NABERS-UK، التي تم إطلاقها من قِبل شراكة المباني الأفضل (Better Buildings Partnership) ومعهد أبحاث البناء (BRE) في عام 2020، والتي استندت إلى خطة NABERS الأسترالية، هي الخيار الناشئ الأكثر تطوراً للمكاتب التجارية. تقوم NABERS بتقييم المباني بناءً على الاستهلاك الفعلي، مع تمييز واضح بين تصنيفات "المبنى الأساسي" و"المبنى بأكمله". يدرس "المقال 09" التجربة الأسترالية بالتفصيل، بما في ذلك الظروف التي دفعت فيها NABERS السوق للتغيير، وهو ما لم تنسخه المملكة المتحدة بعد.

ثانياً، تحديث إطار المقارنة المرجعية (Benchmarks). يستند مخطط (DEC) إلى وثيقة (CIBSE TM46) والمؤشرات المرجعية القديمة (ECG-19) الخاصة بالمكاتب، والتي لم تحظَ بأي تحديث تجريبي ذو مغزى خلال العقود الثلاثة الماضية. تُقدم البيانات التجريبية الخاصة بلندن الكبرى أساساً للتحديث، ويعتبر "المؤشر البيئي للعقارات" (REEB) الأحدث الصادر عن (BBP) انعكاساً أدق للواقع التشغيلي. ويعالج "المقال 10" قضية المعايير المرجعية كقضية قائمة بذاتها.

ولا يُلغي أي من الخطوتين دور شهادة EPC؛ بل إنها تحيط بها بالأدلة التشغيلية التي تعجز الشهادة عن تقديمها بمفردها.

ما الذي لا تراه البيانات

هناك بعض التحذيرات التي تجدر الإشارة إليها. التغطية الخاصة بشهادات EPC في عينة مكاتب لندن الكبرى غير مكتملة (حوالي 44% من الوحدات المكتبية المستقلة SCUs)، لذلك مجموعة المقارنة عبارة عن مجموعة فرعية قد لا تكون عشوائية تماماً. تتضمن شهادات EPC في العينة إصدارات متعددة من منهجية (SBEM)، مما يعني أن سنوات الإصدار واتفاقيات الحساب تختلف. الذيل العلوي لتوزيع الفئات ضعيف، فالفئة A تحتوي على أربعة مبانٍ فقط، وبالتالي لا يمكن للعينة أن تقول الكثير عن أفضل المؤدين. بالإضافة إلى ذلك، ترتبط بيانات الطاقة المقاسة بعام 2017 فقط، لذا فإن تأثير الطقس، والنسبة المئوية للإشغال، والانحرافات التشغيلية لتلك السنة المفردة تُلقي بظلالها على توزيعات (EUI). وأخيراً، غياب العلاقة القوية لا يعني أن شهادة EPC لا تحمل أي قيمة إطلاقاً. فهي تظل أداة مفيدة في مراحل التصميم والتحقق من الامتثال التي صُممت من أجلها. الفكرة المطروحة هنا أضيق من ذلك: لا تستخدمها لمهمة لم تُصمم من أجلها.

ينتقل المقال التالي من التركيز على متغير واحد إلى عدة متغيرات. إذا كانت فئة EPC لا تتنبأ باستخدام الطاقة التشغيلية، فما مدى جودة الخصائص الفيزيائية الأخرى للمبنى (مثل حجمه، ارتفاعه، عمره، ونوع وقود التدفئة فيه) مجتمعة في تفسير مقدار استهلاكه للطاقة؟ يتضح أن الإجابة هي أقل مما قد تتوقع.

القيود

تقتصر تغطية شهادات EPC في المكاتب في لندن على حوالي 44% من الوحدات المكتبية المستقلة (SCUs)، وبالتالي، يُبنى هذا التحليل والمقارنة على مجموعة فرعية قد لا تكون ممثلة عشوائياً بشكل مثالي. بالإضافة إلى ذلك، تم إصدار شهادات EPC في العينة بناءً على إصدارات متعددة ومتعاقبة من منهجية (SBEM)، مما يحد من إمكانية إجراء مقارنة متكافئة بدقة (like-for-like). الفئة A تضم فقط 4 مبانٍ في العينة، مما يجعل الذيل العلوي للتوزيع الإحصائي ضعيفاً. ترتبط بيانات الطاقة المقاسة بعام واحد فقط (2017)، وبالتالي، فإن الظروف الجوية والاضطرابات التشغيلية خلال ذلك العام قد تؤثر على التوزيعات. فئة EPC هي مدخل واحد من بين مدخلات عديدة. عدم وجود ارتباط بينها وبين الاستخدام التشغيلي للطاقة لا يعني انعدام قيمتها للغرض الأصلي المتمثل في الامتثال بالمعايير.

المراجع

• Azhari, R. (2025) London and UK Office Buildings Investigating energy use and landlord/tenant influences. Doctoral thesis (Ph.D), UCL (University College London). URL: https://discovery.ucl.ac.uk/id/eprint/10204821/

• Better Buildings Partnership (2019). Design for Performance: a new approach to deliver energy efficient offices. Available at: https://www.betterbuildingspartnership.co.uk/design-performance-new-approach-delivering-energy-efficient-offices-uk

• Better Buildings Partnership (2020). Real Estate Environmental Benchmark: 2019 energy snapshot. Available at: https://www.betterbuildingspartnership.co.uk/our-priorities/measuring-reporting/real-estate-environmental-benchmark

• BEIS (2019). Non-domestic private rented property minimum standard (MEES): landlord guidance. Available at: https://www.gov.uk/government/publications/the-non-domestic-private-rented-property-minimum-standard-landlord-guidance-documents

• BEIS (2021). Energy Performance of Buildings: evaluation reports. Available at: https://www.gov.uk/government/publications/energy-performance-of-buildings-regulations-evaluation

• Cohen, R., Bordass, B., and Field, J. (2018). Achieving operational energy performance ratings: prediction-in-use and the design-performance gap.

• Bordass, B., and Field, J. (2007). Energy benchmarks for non-domestic buildings.

• Evans, S., Fennell, P., Humphrey, D., Liddiard, R., Oraiopoulos, A., Palmer, J., Ruyssevelt, P., Shamsi, H., Amrith, S., and Steadman, P. (2026). National Buildings Database Phase 2. Department for Energy Security and Net Zero. Available at: https://www.gov.uk/government/publications/national-buildings-database-phase-2-understanding-great-britains-buildings

اقرأ التالى

• المقال 09: NABERS لبريطانيا؟ دروس من أستراليا في التقييم التشغيلي.

• المقال 10: حان الوقت لإحالة ECG-19 للتقاعد؟ تحديث معايير المكاتب بناءً على أدلة من 6000 مبنى في لندن الكبرى.

حول هذه السلسلة

هذا المقال هو جزء من سلسلة مكونة من خمسة عشر جزءاً تقوم بتكييف أطروحة الدكتوراه لعام 2025 "مباني المكاتب في لندن والمملكة المتحدة: التحقيق في استخدام الطاقة وتأثيرات المالك-المستأجر" (أزهري، 2025) لتناسب القراء من الأوساط الأكاديمية والصناعية معاً. تعتمد النتائج التجريبية على نموذج 3DStock لـ 6,038 وحدة مكتبية مستقلة (SCUs) في لندن الكبرى مع بيانات طاقة مقاسة لعام 2017، مقدمة من BEIS بموجب اتفاقية مشاركة البيانات، جنباً إلى جنب مع المعيار البيئي للعقارات لشراكة المباني الأفضل. بينما تعتمد النتائج النوعية على مقابلات شبه منظمة مع سبع منظمات عقارية كبرى في المملكة المتحدة، أُجريت أثناء إغلاق عام 2021. تم إخفاء هوية الأشخاص الذين تمت مقابلتهم ومنظماتهم حسب دورهم ونوع المنظمة. يرجى الاستشهاد بالأطروحة الأصلية للاستخدام الأكاديمي.

المؤلف. أكمل ريان أزهري درجة الدكتوراه في معهد بارتليت للبيئة والطاقة والموارد بكلية لندن الجامعية (UCL) في عام 2025، تحت إشراف البروفيسور بول رويزفيلت، والدكتورة كاثرين جاندا. وحظي البحث بدعم من مركز (EPSRC) للتدريب الدكتوراه في الطلب على الطاقة (LoLo)، ومؤسسة الأبحاث والابتكار البريطانية (UKRI) من خلال مركز الأبحاث في حلول الطلب على الطاقة (CREDS).

مقالات أخرى في السلسلة. المقال 1: مشكلة 30/85/89؛ المقال 2: لماذا لا تخبرك شهادات EPC بحجم الطاقة التي يستهلكها المبنى؛ المقال 3: ثمانية عشر بالمائة؛ المقال 4: رسم خريطة المخزون العقاري؛ المقال 5: الارتفاع والعمر ومشكلة الوقود؛ المقال 6: مشكلة الحوافز المنقسمة؛ المقال 7: عقود الإيجار الخضراء ورسوم الخدمات؛ المقال 8: من 38 إلى 73 في المائة وفورات في الطاقة؛ المقال 9: NABERS لبريطانيا؟؛ المقال 10: حان الوقت لإحالة ECG-19 للتقاعد؛ المقال 11: هل يمكن للندن أن تتحدث نيابة عن إنجلترا وويلز؟؛ المقال 12: بصمة العمل الهجين؛ المقال 13: لماذا استخدمت الانحدار الخطي بدلاً من الغابة العشوائية؛ المقال 14: الرموز البريدية العمودية؛ المقال 15: ما هو المبنى؟.