المقال 09: نظام NABERS لبريطانيا؟ دروس من أستراليا حول التصنيف التشغيلي

سلسلة تبحث في أطروحة الدكتوراه "مباني المكاتب في لندن والمملكة المتحدة: التحقيق في استخدام الطاقة وتأثيرات المالك والمستأجر" (أزهري، 2025).

الخلاصة الرئيسية. يقوم نظام NABERS في أستراليا بتصنيف المباني بناءً على الطاقة التي تستهلكها بالفعل، ويجعل هذا التصنيف إلزامياً عند تأجير أو بيع المكاتب، وقد أحدث هذا تغييراً ملموساً وقابلاً للقياس في السوق. تقف المملكة المتحدة في منتصف الطريق مع نظامي (NABERS-UK) وشهادة (DEC)، لكنها تفتقد إلى "العمود الفقري السياساتي" الذي جعل النسخة الأسترالية ناجحة.

Figure

EPC predicts. DEC and NABERS measure.

EPCs rate buildings on standardised assumptions; DECs and NABERS rate them on metered, actual use.

EPC (UK)

Asset rating

EPCs predict on standardised assumptions, so two buildings with identical envelope and services score the same.

• – What it rates: modelled performance
• – Calculation basis: SBEM, standardised inputs
• – Mandatory? Yes, at construction / sale / lease
• – Base / whole split: whole building
• – Refreshed annually? No
• – Useful for retrofit? Limited

DEC (UK public)

Operational rating

DECs measure actual use across the public estate but do not apply to private commercial offices.

• – What it rates: operational use
• – Calculation basis: metered, normalised
• – Mandatory? Yes, public estate only
• – Base / whole split: whole building
• – Refreshed annually? Yes
• – Useful for retrofit? Yes

NABERS-UK

Operational rating

NABERS-UK measures actual use and splits base-building from whole-building, but remains voluntary without a policy backbone.

• – What it rates: operational use
• – Calculation basis: metered, normalised
• – Mandatory? Voluntary
• – Base / whole split: both
• – Refreshed annually? Yes
• – Useful for retrofit? Yes

Comparison across six features: what each scheme rates, its calculation basis, whether it is mandatory, the base/whole-building split, annual refresh and usefulness for retrofit.

شعار واحد يجب تذكره

أبسط طريقة لتلخيص الفرق بين شهادات أداء الطاقة (EPCs) ونظام (NABERS) هي في كلمتين: (EPC) "تتنبأ"، بينما (NABERS) "تقيس".

تقوم شهادة EPC بتقييم المبنى بناءً على ظروف "مُفترضة": استخدام موحد، إشغال موحد، وأداء موحد للمعدات. أي مبنيين خياليين لهما نفس الغلاف الخارجي والمعدات سيحصلان على نفس التقييم. هذا يجعل (EPC) مفيدة لغايات "الامتثال" ولمقارنة التصاميم الأولية للمباني. ولكنه يجعلها مؤشراً ضعيفاً لتوقع كمية الطاقة التي سيستهلكها أي مبنى في الواقع، كما أوضح المقال 2.

نظام NABERS يفعل العكس تماماً. فهو يُقيّم المبنى بناءً على الطاقة التي استهلكها بالفعل في فترة زمنية محددة مدتها اثني عشر شهراً، مع إجراء تعديلات تأخذ في الاعتبار المناخ، ساعات الاستخدام، وكثافة الإشغال. يرتفع هذا التقييم أو ينخفض بناءً على ما إذا كان أداء المبنى جيداً أم سيئاً في الواقع. قد يحصل مبنى على تصنيف "خمس نجوم" في أحد الأعوام، وينخفض إلى "ثلاث نجوم" في العام التالي إذا تدهورت عملياته التشغيلية. وهذه بالضبط هي السمة المطلوبة في أي تقييم طاقة يُرجى أن يكون مفيداً.

كيف يعمل نظام NABERS في أستراليا

تم تقديم نظام NABERS في أستراليا في أواخر التسعينيات، وأصبح الأساس لبرنامج الإفصاح عن المباني التجارية (CBD) في عام 2010. يتطلب برنامج (CBD) من مُلّاك ومُؤجري المكاتب التجارية التي تتجاوز مساحتها حداً معيناً (حالياً 1000 متر مربع) الإفصاح عن تقييم (NABERS Energy) ساري المفعول عند البيع أو التأجير.

يفصل هذا النظام بين تقييم "المبنى الأساسي" (الأجزاء التي يتحكم فيها المالك)، و"تقييم المساحات المستأجرة" (الأجزاء التي يتحكم فيها المستأجر)، و"تقييم المبنى بالكامل" (مجموع الاثنين). يُعتبر هذا الفصل حاسماً في المباني متعددة الإيجار، لأنه يسمح بمحاسبة الملاك على الأجزاء التي يسيطرون عليها، دون دمجها بالأجزاء التي لا يسيطرون عليها.

تُظهر التجربة الأسترالية - التي لخصها مالابورن وزملاؤه (2021) في ورقة شارك المؤلف في كتابتها كجزء من هذه الأطروحة - أن هناك ثلاث شروط مسبقة كانت ضرورية لكي يُحدث (NABERS) تغييراً في السوق: (1) القيادة السياسية، التي حافظت على استقرار النظام عبر تعاقب الحكومات. (2) الموارد المالية الكافية، سواء لتشغيل النظام أو للمشاركين للاستثمار في الترقيات لتحسين تصنيفاتهم. (3) هيئة من الخبرات الهندسية والتسويقية تحظى بمصداقية لدى كلا الطرفين، المالك والمستأجر.

كانت النتيجة، على مدار أكثر من عقدين من الزمان، قابلة للقياس بقوة. أظهر تحليل مستقل أجرته (IPD) وجود علاوة (زيادة) في الإيجار وقيم أعلى للأصول العقارية للمباني ذات التصنيفات الأعلى في NABERS، مما يوفر مكافأة من السوق (Market reward) تُكمل متطلبات الإفصاح التنظيمية. كما توثق التقارير السنوية لبرنامج الإفصاح الأسترالي (CBD) تحسناً كبيراً وعاماً تلو الآخر في متوسط تصنيف المخزون العقاري الذي تم الإفصاح عنه.

أين تقف المملكة المتحدة حالياً؟

تمتلك المملكة المتحدة نسخة جزئية من هذه البنية. فنظام "شهادة عرض أداء الطاقة" (DEC) يتطلب تقييمات تشغيلية للمباني الحكومية والعامة التي تتجاوز حجماً معيناً، لكنه لا ينطبق على المكاتب التجارية الخاصة. بينما ظهر نظام (NABERS-UK) في عام 2020، بتوجيه من شراكة المباني الأفضل (BBP) و(BRE)، ليكون الخيار الأكثر تطوراً للمكاتب التجارية، وهو مصمم مباشرة على غرار النموذج الأسترالي الأصلي.

لكن نظام NABERS-UK "تطوعي". إنه أداة تقييم، وليس إطار سياسة إلزامية. المُلّاك الذين يستخدمونه يكتشفون ما عرفه نظرائهم في أستراليا لسنوات: وهو أن التقييم التشغيلي أكثر فائدة وقابلية للتنفيذ من تقييم الأصول المعتمد على التصميم. وكما ذكر أحد الملاك الذين تمت مقابلتهم في الأطروحة، يتم تجربة NABERS-UK "مع الأخذ في الاعتبار أن نظام التقييم الجديد يمكن أن يكون انعكاساً أكثر دقة للاستخدام الفعلي للطاقة". بينما صاغ مسؤول آخر البديل بوضوح أكثر:

"نحن بحاجة إلى مخطط قائم على الأداء الفعلي يضع تركيزاً أكبر على خفض الطاقة بدلاً من مجرد تلبية متطلبات (MEES) الورقية."

تكمن المشكلة في هذه الطبيعة "التطوعية". فبدون "خطاف تنظيمي" يُلزم الجميع، سيصل (NABERS-UK) فقط إلى الملاك المتحمسين والمدفوعين ذاتياً، وسيتجاوز البقية غير المهتمين. وهذا يعكس نفس الانقسام الأوسع في قطاع العقارات التجارية بين شريحة رائدة صغيرة وذيل طويل من الملاك المتأخرين.

ما الذي يجب أن يتغير ليعمل النظام؟

يتطلب الأمر ثلاث حركات سياساتية لتحويل NABERS-UK من أداة طوعية إلى إطار عمل يشكل السوق ويُعيد هيكلته:

الخطوة الأولى هي جعل الإفصاح "إلزامياً" عند مساحة معينة. تناول المقال 1 المبررات لاعتماد حد الـ 1000 متر مربع المُستخدم في المشاورات الحكومية البريطانية لعام 2021. سيحتاج الإفصاح الإلزامي أيضاً إلى تحديد "أداة التقييم" بوضوح (NABERS-UK أو خليفتها)، وإيقاع الإبلاغ الدوري، وبنية الإنفاذ الصارمة.

الخطوة الثانية هي تحديد "الحد الأدنى للأداء". الإفصاح وحده يقوم "بتسمية" المشكلة وكشفها. لكن الحد الأدنى يضع "أرضية صلبة" لا يمكن إجراء معاملات للمبنى إذا كان أداءه أقل منها. وتشير التجربة الأسترالية إلى أن البدء بحد أدنى منخفض نسبياً، يتبعه تصعيد تدريجي بجدول زمني معلن، يكون أكثر فعالية من وضع حد أدنى مبدئي مرتفع لا يستطيع السوق تحقيقه.

الخطوة الثالثة هي بناء "البنية التحتية الداعمة": المُقيّمين المدربين، الاعتماد، التحقق من البيانات، وعملية الطعون والتظلمات. يعتمد نظام NABERS في أستراليا على عدد صغير نسبياً من المقيّمين المعتمدين الذين يحافظون على مصداقية السوق من خلال التدريب الصارم ومنهجية واضحة. يجب على المملكة المتحدة بناء قدرات مماثلة.

تُظهر قاعدة بيانات المباني الوطنية لعام 2026 (DESNZ)، والتي ساهم فيها المؤلف، ما سيواجهه أي نظام تقييم تشغيلي على نطاق واسع. يُهيمن غاز الشبكة (Mains gas) على مزيج تدفئة المكاتب. حوالي 96% من مساحة المكاتب العامة والمكاتب (السلطة المحلية والحكومة المركزية) وطنياً تستخدم غاز الشبكة كوقود رئيسي للتدفئة. والتداعيات على أي نظام تقييم تشغيلي واضحة ومباشرة: فالتصنيف الذي لا يتتبع ويكافئ "التحول بعيداً عن الغاز" سيفشل في استغلال الرافعة الكبرى والأهم لإزالة الكربون في قطاع المكاتب. تعتبر تصنيفات NABERS-UK حساسة للاستهلاك التشغيلي للطاقة، وبالتالي للانتقال والتبديل بين أنواع الوقود، ولكن إطار السياسة المحيط بالتقييم يجب تصميمه بوعي "لدفع" هذا التحول بدلاً من مجرد قياسه.

موقف الأطروحة، تماشياً مع مالابورن وزملائه (2021)، هو أن هذه الحركات الثلاث ضرورية لكنها "غير كافية" بمفردها. فهي تحتاج أيضاً إلى قيادة سياسية مستدامة عبر دورات برلمانية متعددة، وهو الشرط الذي أثبت أنه الأكثر هشاشة في المملكة المتحدة.

لماذا لا يُعتبر هذا إزاحة لشهادة EPC؟

إن تبني نظام NABERS-UK لا يتطلب التخلي عن شهادة EPC. فالتقييمان يجيبان على أسئلة مختلفة. ستستمر (EPC) في أداء الوظيفة التي صُممت من أجلها: مقارنة المباني على أساس غلافها الإنشائي ومعداتها الأصلية، مع افتراض إشغال ثابت. بينما يقوم (NABERS) بالمهمة التي لم تُصمم (EPC) للقيام بها على الإطلاق: قياس الاستهلاك الحقيقي.

في الإطار المتكامل والشامل، سيتعايشان. ستكون (EPC) موجودة عند البناء أو التجديد الشامل، لتحكم قرارات مرحلة التصميم. وسيكون نظام (NABERS) موجوداً عند نقطة البيع، والتأجير، والتشغيل السنوي، ليحكم سوق الأداء الحقيقي. ومُجتمعين سيغطيان دورة حياة المبنى من المهد إلى التشغيل. تناول المقال 2 مبررات هذا الاقتران، وهذا المقال يطرح الحجة لإكمال الصورة على الجانب التشغيلي.

هناك سؤال أصغر ومرتبط حول كيفية تعايش شهادة (DEC) مع (NABERS-UK). تمتلك (DEC) ميزة كونها مُفعلة وجاهزة للتشغيل عبر الممتلكات الحكومية العامة. والحل العملي، كما اقترحه أحد المُقابلين، هو الإبقاء على (DEC) للقطاع العام، مع إدخال (NABERS-UK) للقطاع التجاري الخاص، مع مسار لتقارب وتكامل النظامين بمرور الوقت.

ما لا تراه البيانات

السياق الأسترالي (المناخ، هياكل التأجير، المعاملة الضريبية، الهيئات التنظيمية) غير قابل للمقارنة المباشرة بالمملكة المتحدة؛ عمليات نقل السياسات تحتاج إلى ترجمة وتكييف. نظام NABERS-UK لا يزال نظاماً حديثاً في بريطانيا؛ ومن المحتمل أن تتطور بيانات الاستيعاب، ومعايرة وتقسيم حدود المبنى الأساسي بشكل سريع. يعتمد هذا المقال في بعض أجزائه على بحث أعده المؤلف ومالابورن وزملائه (2021)، والذي يجب الاستشهاد به والكشف عنه. يُثير نقاد التقييم التشغيلي مخاوف حيال جودة البيانات، وتعاون المستأجرين، والتلاعب بالنظام. وهذه النقاط تستحق معالجة مستقلة، وليس مجرد فقرة سريعة. تعتمد نتائج أي سياسة على مدى قوة الإنفاذ والحوافز؛ ومقارنة المخططات بناءً على "التصميم" وحده تغفل القصة الأهم: "قصة التنفيذ".

يظل المقال التالي ضمن مساحة السياسات والمقارنة المرجعية. يبحث المقال 10 في معايير طاقة المكاتب المعمول بها في المملكة المتحدة (ECG-19 و CIBSE TM46) والمبنية على دراسة من عام 1992، وكيف سيبدو "تحديث تجريبي" لتلك المعايير بناءً على بيانات حديثة من لندن الكبرى.

القيود

السياق الأسترالي (المناخ، هياكل التأجير، المعاملة الضريبية، الهيئات التنظيمية) غير قابل للمقارنة المباشرة بالمملكة المتحدة. نقل السياسات يحتاج إلى تكييف. نظام NABERS-UK لا يزال حديثاً؛ ومن المرجح أن تتطور قواعد استيعاب البيانات والمعايرة وتحديد المبنى الأساسي بسرعة. يعتمد المقال في بعض الأجزاء على بحث (Mallaburn et al. 2021) الذي شارك المؤلف في كتابته، والذي يجب ذكره والكشف عنه. يثير منتقدو التقييم التشغيلي مخاوف بشأن جودة البيانات، وتعاون المستأجرين، والتلاعب. وهي أمور تستحق نقاشاً منفرداً، وليس مجرد فقرة سريعة. وتعتمد نتائج السياسات على الإنفاذ والحوافز. فمقارنة الأنظمة بناءً على التصميم وحده يغفل قصة التنفيذ.

المراجع

• Azhari, R. (2025) London and UK Office Buildings Investigating energy use and landlord/tenant influences. Doctoral thesis (Ph.D), UCL (University College London). URL: https://discovery.ucl.ac.uk/id/eprint/10204821/
• Mallaburn, P., Azhari, R., Fawcett, T., and Topouzi, M. (2021). Australian non-domestic buildings policy as an international exemplar. Buildings and Cities, 2(1), 318-335. doi:10.5334/bc.114. Available at: https://doi.org/10.5334/bc.114
• Bannister, P. (2012). NABERS: Lessons from 12 Years of Performance Based Ratings in Australia. Available at: https://www.buildingrating.org/document/nabers-lessons-12-years-performance-based-ratings-australia
• Australian Government (2017). Commercial Building Disclosure: the legal framework. Available at: https://www.cbd.gov.au
• Better Buildings Partnership (2020). BBP Spearheads Launch of New Energy Rating Scheme for UK Offices (NABERS-UK). Available at: https://www.betterbuildingspartnership.co.uk/bbp-spearheads-launch-new-energy-rating-scheme-uk-offices
• BRE (2021). NABERS UK Energy for Offices: scheme handbook. Available at: https://bregroup.com/services/standards/nabers-uk/
• BEIS (2021). Performance-based policy framework for rating the energy and carbon performance of commercial and industrial buildings above 1,000 m2 in England and Wales. Available at: https://www.gov.uk/government/consultations/performance-based-policy-framework-in-large-commercial-and-industrial-buildings
• Evans, S., Fennell, P., Humphrey, D., Liddiard, R., Oraiopoulos, A., Palmer, J., Ruyssevelt, P., Shamsi, H., Amrith, S., and Steadman, P. (2026). National Buildings Database Phase 2. Department for Energy Security and Net Zero. Available at: https://www.gov.uk/government/publications/national-buildings-database-phase-2-understanding-great-britains-buildings

اقرأ التالى

• المقال 2: لماذا لا تخبرك شهادات EPC بحجم الطاقة التي يستهلكها المبنى.
• المقال 10: هل حان الوقت لإحالة ECG-19 للتقاعد؟

حول هذه السلسلة

هذا المقال هو جزء من سلسلة مكونة من خمسة عشر جزءاً تقوم بتكييف أطروحة الدكتوراه لعام 2025 "مباني المكاتب في لندن والمملكة المتحدة: التحقيق في استخدام الطاقة وتأثيرات المالك-المستأجر" (أزهري، 2025) لتناسب القراء من الأوساط الأكاديمية والصناعية معاً. تعتمد النتائج التجريبية على نموذج 3DStock لـ 6,038 وحدة مكتبية مستقلة (SCUs) في لندن الكبرى مع بيانات طاقة مقاسة لعام 2017، مقدمة من BEIS بموجب اتفاقية مشاركة البيانات، جنباً إلى جنب مع المعيار البيئي للعقارات لشراكة المباني الأفضل. بينما تعتمد النتائج النوعية على مقابلات شبه منظمة مع سبع منظمات عقارية كبرى في المملكة المتحدة، أُجريت أثناء إغلاق عام 2021. تم إخفاء هوية الأشخاص الذين تمت مقابلتهم ومنظماتهم حسب دورهم ونوع المنظمة. يرجى الاستشهاد بالأطروحة الأصلية للاستخدام الأكاديمي.

المؤلف. أكمل ريان أزهري درجة الدكتوراه في معهد بارتليت للبيئة والطاقة والموارد بكلية لندن الجامعية (UCL) في عام 2025، تحت إشراف البروفيسور بول رويزفيلت، والدكتورة كاثرين جاندا. وحظي البحث بدعم من مركز (EPSRC) للتدريب الدكتوراه في الطلب على الطاقة (LoLo)، ومؤسسة الأبحاث والابتكار البريطانية (UKRI) من خلال مركز الأبحاث في حلول الطلب على الطاقة (CREDS).

مقالات أخرى في السلسلة. المقال 1: مشكلة 30/85/89؛ المقال 2: لماذا لا تخبرك شهادات EPC بحجم الطاقة التي يستهلكها المبنى؛ المقال 3: ثمانية عشر بالمائة؛ المقال 4: رسم خريطة المخزون العقاري؛ المقال 5: الارتفاع والعمر ومشكلة الوقود؛ المقال 6: مشكلة الحوافز المنقسمة؛ المقال 7: عقود الإيجار الخضراء ورسوم الخدمات؛ المقال 8: من 38 إلى 73 في المائة وفورات في الطاقة؛ المقال 9: NABERS لبريطانيا؟؛ المقال 10: حان الوقت لإحالة ECG-19 للتقاعد؛ المقال 11: هل يمكن للندن أن تتحدث نيابة عن إنجلترا وويلز؟؛ المقال 12: بصمة العمل الهجين؛ المقال 13: لماذا استخدمت الانحدار الخطي بدلاً من الغابة العشوائية؛ المقال 14: الرموز البريدية العمودية؛ المقال 15: ما هو المبنى؟.