المقال 11: هل يمكن للندن أن تتحدث نيابة عن إنجلترا وويلز؟ استقراء رؤى الطاقة على مستوى المخزون العقاري

سلسلة تبحث في أطروحة الدكتوراه "مباني المكاتب في لندن والمملكة المتحدة: التحقيق في استخدام الطاقة وتأثيرات المالك والمستأجر" (أزهري، 2025).

الخلاصة الرئيسية. تستحوذ لندن الكبرى على 30% من إجمالي مساحة أرضيات المكاتب و 24% من إجمالي المقار المكتبية في إنجلترا وويلز. وهذا يُشكل إغراءً قوياً لاعتبار النتائج المستخلصة من بيانات لندن بمثابة وكيل (Proxy) أو ممثل عن البلاد بأكملها. يختبر هذا المقال إلى أي مدى يصح هذا القياس، وأين ينهار ويفقد دقته.

Figure

Greater London's share of the England and Wales office stock

London holds about a third of office floor area but under a quarter of premises, which makes it a tempting yet uneven proxy for the whole country.

30%

Of office floor area

Floor area concentrates more heavily in London than premise counts, reflecting its denser stock of large, high-rise offices.

• – Greater London share of England and Wales office floor area
• – Remaining 70 per cent sits in the rest of England and Wales

24%

Of office premises

By premise count London is a smaller slice, so the same threshold applied to a Birmingham or Leeds market would produce a flatter distribution.

• – Greater London share of England and Wales office premises
• – Remaining 76 per cent sits in the rest of England and Wales

London is a useful proxy for some questions, a misleading proxy for others, and a context-dependent proxy for many.

طريق مختصر مغرٍ

هذا هو المقال الجامع (Integration article). إذا كان لديك وقت لقراءة مقال واحد فقط من السلسلة، فاقرأ هذا. فهو يعيد النظر في جميع النتائج التجريبية والنوعية من المقال 1 إلى المقال 10 ويطرح السؤال الوحيد الذي سيطرحه كل قارئ خارجي: هل يمكن تعميم أي من هذه النتائج إلى ما وراء حدود لندن الكبرى؟

تستند كل نتيجة تحليلية تقريباً في هذه السلسلة إلى مجموعة بيانات خاصة بلندن الكبرى. نسبة التركز 30/85/89. سقف الانحدار الخطي البالغ 18%. مقارنة شهادات الأداء (EPC) لـ 2,654 مكتباً. المنافسة بين النماذج الإحصائية الأربعة. جميعها تم حسابها بناءً على عينة المكاتب البالغة 6,038 في لندن الكبرى.

الإغراء القوي، خاصة لصناع السياسات، هو قراءة هذه النتائج على أنها "قصة وطنية" تُمثل المملكة المتحدة ككل. لندن الكبرى، بعد كل شيء، تضم ثلث مساحة المكاتب في المملكة المتحدة. وهي تُعد أكبر سوق مكاتب منفرد في أوروبا وفقاً لبعض المقاييس. وهي مقر صناعة التنظيمات واللوائح، واستثمارات العقارات، ومعظم المقرات الرئيسية للمنظمات التي تمت مقابلتها في الأطروحة. فإذا لم تكن لندن وكيلاً وممثلاً لبقية البلاد، فمن الصعب رؤية ما يمكن أن يكون كذلك.

يضع هذا المقال ذلك الإغراء تحت المجهر. والإجابة المختصرة هي أن لندن "وكيل مفيد" لبعض الأسئلة، و"وكيل مضلل" للبعض الآخر، و"وكيل يعتمد على السياق" للعديد من الأسئلة.

أين تُمثل لندن بقية البلاد بصدق

العديد من نتائج لندن قابلة للاستقراء والتعميم بشكل نظيف وصحيح على بقية إنجلترا وويلز لأن الآلية الأساسية الكامنة وراءها لا ترتبط بموقع جغرافي محدد.

مشكلة "الحوافز المنقسمة" (المقال 6) تعمل وتؤثر في هيكل "عقود الإيجار التجارية"، وليس في جغرافيا المكان. فمكتب متعدد الإيجار في مدينة مانشستر يواجه نفس قيود "رسوم الخدمات" (وفقاً للبيان المهني RICS) التي يواجهها مكتب في هولبورن بلندن. كما أن الأساس القانوني لعقود "الإيجار الخضراء" (المقال 7) هو نفسه في جميع أنحاء البلاد. والروافع التشغيلية الأربع التي تقف وراء تحقيق وفورات في طاقة المحافظ بنسب بين 38% إلى 73% (المقال 8) هي روافع تعمل في أي سياق لعلاقة مالك ومستأجر، وفي أي مدينة.

العلاقة التجريبية بين نطاق (EPC) والاستخدام التشغيلي الفعلي للطاقة (المقال 2) تحكمها "عملية التوحيد القياسي" (Standardisation) المُضمنة في منهجية (SBEM) التي تعتبر وطنية. أية عينة إقليمية ستُظهر نفس الفجوة بالضبط. كما أن النتيجة الرئيسية التي تفيد بأن خصائص المبنى لا تفسر سوى 18% كحد أقصى من التباين في استهلاك الكهرباء (المقال 3) تعكس "حدود وقيود المتغيرات" المتاحة في قاعدة البيانات بدلاً من أن تعكس أي شيء خاص بلندن. فالنموذج الإحصائي نفسه مع نفس المتغيرات في أي منطقة أخرى سيصل إلى سقف مشابه.

بالنسبة لهذه الأسئلة بالتحديد، تعتبر أدلة لندن الكبرى وكيلاً وممثلاً وطنياً معقولاً.

أين تُصبح لندن غير مُعبرة

في المقابل، هناك نتائج أخرى "محلية" بلا شك، وتخص لندن حصرياً.

فنتيجة تركز الاستهلاك 30/85/89 تُعد أكثر تطرفاً وحدةً في لندن منها في أي مكان آخر. تمتلك لندن الكبرى كثافة أعلى للمكاتب الكبيرة الحجم، وتركزاً أعلى لمخزون الأبراج الشاهقة، ونمط ملكية أكثر تركزاً من بقية إنجلترا وويلز. وخارج مناطق الأحياء المركزية بلندن، سيُنتج تطبيق نفس العتبة على سوق مثل برمنغهام أو ليدز توزيعاً أكثر تسطحاً وأقل حدة. نسبة (30% من المباني تستهلك 89% من الطاقة) هي حقاً "رقم خاص بلندن".

الاختلافات والتباين بين أحياء لندن (Boroughs) كما نوقشت في المقال 5 هي، بطبيعتها، مقصورة على لندن. فحي "مدينة لندن" وحي "وستمنستر" لديهما قيم وسيطة لاستهلاك الكهرباء (EUIs) تعكس مزيجهما الخاص من المستأجرين ونوعية المباني، ولا يوجد لهما معادل إقليمي مباشر في باقي البلاد.

عينة المقابلات في المقالات من 6 إلى 8 مستمدة من كبار المُلاك في المملكة المتحدة، والذين يمتلك العديد منهم محافظ عقارية كبيرة خارج لندن. وبالتالي فإن رواياتهم ومشاكلهم تمتد إلى ما هو أبعد من العاصمة. غير أن "قراراتهم" تُتخذ في مقراتهم الرئيسية التي تقع جميعها تقريباً في لندن. لذا فإن النتائج النوعية يمكن نقلها ولكن مع أخذ هذه التحفظات بعين الاعتبار.

تركّز وتكتل الملكية (Ownership concentration) يُعد أيضاً أكثر تطرفاً في لندن. فالمكاتب التي تزيد مساحتها عن 1000 متر مربع في لندن الكبرى مملوكة لعدد صغير من الملاك المؤسسيين الكبار وصناديق الاستثمار العقاري (REIT). بينما في الأسواق الإقليمية والمدن الأخرى، تكون الملكية أكثر تشتتاً وتجزئة. السياسات المصممة لتتلاءم مع تركز الملكية في لندن قد لا تؤثر بنفس القوة على المخزون الإقليمي الأكثر تشتتاً.

أين تكون الإجابة: "الأمر يعتمد على..."

هناك فئة ثالثة من النتائج حساسة للافتراضات المحددة.

فالسقف البالغ 18% لتفسير تباين استهلاك الكهرباء هو "وطني" من حيث الآلية، لكن "حجم هذا السقف" نفسه سيتغير مع مدى توفر الميزات أو البيانات. فالدراسة التي تُجرى في منطقة تتوفر فيها بيانات تشغيلية أكثر دقة (Granular operational data) قد تتمكن من رفع معامل الارتباط (R-squared) الإحصائي إلى مستوى أعلى من 18%.

كما أن حجة تحديث المعيار المرجعي (المقال 10) تتطلب دمج أدلة لندن الكبرى مع تقسيم طبقي وطني واسع (National stratification)، وهو بالضبط نوع العمل الذي تدعمه بيانات (REEB) وغيرها من مجموعات البيانات التي تُدار من الصناعة. فلا لندن وحدها مثالية لتمثيل البلاد بأكملها، ولا "المتوسط الوطني" الساذج يعتبر مثالياً. لكن "المزيج الموزون" (Weighted combination) هو الذي سيكون كذلك.

حجة سياسة "التصنيف التشغيلي" في المقال 9 تعتبر وطنية في نطاقها. وتستند حالة حد مساحة الـ 1000 متر مربع جزئياً إلى نتيجة التركز الشديد في لندن، وهو المكان الذي يبلغ فيه هذا التركز أقصى درجاته. سياسة النطاق الوطني ستحتاج إلى التحقق من تأثير هذه العتبة المحددة مقابل التوزيع الوطني الفعلي.

تقدم قاعدة بيانات المباني الوطنية 2026 (DESNZ)، التي ساهم فيها المؤلف، أول إجابة منهجية على المستوى الوطني لقطاع المكاتب. تحتوي لندن على 23% من المقار المكتبية في بريطانيا العظمى، و 23% من مساحة أرضيات المكاتب، ولكنها تستهلك 29% من الطلب الوطني على طاقة المكاتب. تعتبر لندن "أكثر كثافة واستهلاكاً للطاقة" من بقية أجزاء البلاد عند حسابها بناءً على المِقَر (Per-premise). إن حجة "التركز" المشروحة في المقال 1 صحيحة، وهي في الواقع أشد حدة وتفاوتاً مما أظهرته بيانات لندن الكبرى وحدها. وبالنسبة لجدول "افعل ولا تفعل" الذي يتبع، فهذا يعني: عند الاستقراء، يجب أن تتوقع أن تكون لندن هي "الحد الأعلى والأقصى" لكثافة استهلاك الطاقة، وليس "المتوسط".

جدول قصير: افعل ولا تفعل عند الاستقراء

استخدم نتائج لندن الكبرى كدليل في: آليات التوحيد القياسي المعتمدة في (EPCs)، مشكلة الحوافز المنقسمة، الروافع التشغيلية وراء تخفيض استهلاك المحافظ العقارية، المبدأ العام بأن الخصائص الفيزيائية للمبنى لا تُفسر سوى القليل من تباين الاستهلاك، والمُبررات لإنشاء نظام وطني للتصنيف التشغيلي.

لا تستخدم نتائج لندن كبديل عن: نسب التركز في المناطق والأقاليم الأخرى، توزيعات الملكية خارج نطاق شركات الاستثمار الكبرى (REITs)، معايرة المعايير المرجعية للمدن الأخرى بمعزل، أو في التصميم التفصيلي والخاص للوائح المستهدفة جغرافياً.

استخدم بحذر عند التعميم والاستقراء: حجم ونسبة الحد الأقصى لنموذج الانحدار الخطي (الآلية تنتقل كفكرة، لكن النسبة تختلف)، المستوى المطلق لمتوسط الاستهلاك (EUIs) (لأن لندن تقع في الجانب الأعلى)، ونتيجة تركز الاستهلاك في أحياء أربعة محددة.

تختبر الأطروحة مدى "التمثيلية" (Representativeness) إحصائياً في الفصل 3.2. إن الرقم الرئيسي (30% من مساحة أرضيات المكاتب الوطنية توجد في لندن الكبرى) هو مجرد بداية الإجابة، وليس نهايتها. تُعطي اختبارات التوزيع التفصيلية صورة أكثر دقة وتعقيداً للمواضع التي يمكن فيها تطبيق هذا القياس الإحصائي بنجاح.

ما لا تراه البيانات

تتمتع لندن الكبرى بخصائص هيكلية (تركز الملكية، انتشار الأصول الضخمة، المزيج التجاري للمستأجرين، المناخ) لا تشترك فيها بقية إنجلترا وويلز. تُجرى اختبارات "التمثيل" الإحصائي على التوزيع الإجمالي لمساحات الأرضيات وأعداد العقارات، وليس على "المتغيرات التشغيلية". وتعتمد المقارنات عبر المناطق الإقليمية على تصنيفات مكتب التقييم الحكومي (VOA)، وهي تصنيفات إدارية ولا يتم تطبيقها بشكل متسق عبر جميع السلطات والمجالس المحلية. كما أن التباين الإقليمي في أسعار الطاقة وتطبيق السياسات غير وارد في مجموعة البيانات المستخدمة للاستقراء. تقدم هذه المقالة إرشادات "استدلالية" (Heuristic) حول متى وأين تستخدم الرؤى المستخلصة من لندن الكبرى، وليست إعادة توزيع أو موازنة إحصائية رياضية رسمية.

تنتقل المقالة قبل الأخيرة في السلسلة إلى سؤال سأله كل قارئ عن مبناه مرة واحدة على الأقل خلال السنوات الخمس الماضية. يبحث المقال 12 في تأثير كوفيد-19 والعمل الهجين (Hybrid work) على استخدام الطاقة في المكاتب.

القيود

تمتلك لندن الكبرى سمات هيكلية (تركز الملكية، غلبة الأصول العقارية الضخمة، تنوع المستأجرين، المناخ) لا تشترك فيها بقية إنجلترا وويلز. أُجريت اختبارات القابلية للتمثيل والاستقراء على التوزيع الإجمالي للمساحات وأعداد المقار، وليس على المتغيرات التشغيلية. تعتمد المقارنات الإقليمية على تصنيفات وكالة التقييم (VOA)، وهي تصنيفات إدارية بحتة ولا تُطبق بانسجام تام عبر كل المجالس والسلطات المحلية. التباينات الإقليمية في أسعار الطاقة وتطبيق السياسات غير مُدرجة في مجموعة البيانات المُستخدمة في هذا الاستقراء. تُقدم المقالة إرشادات "استدلالية" للاستفادة من رؤى لندن في أماكن أخرى، ولا تقدم إعادة توزيع إحصائية رياضية بحتة.

المراجع

• Azhari, R. (2025) London and UK Office Buildings Investigating energy use and landlord/tenant influences. Doctoral thesis (Ph.D), UCL (University College London). URL: https://discovery.ucl.ac.uk/id/eprint/10204821/
• Valuation Office Agency (2012). Non-Domestic Rating List statistics for England and Wales. Available at: https://www.gov.uk/government/collections/non-domestic-rating
• Steadman, P., Evans, S., Liddiard, R., Godoy-Shimizu, D., Ruyssevelt, P., and Humphrey, D. (2020). Building stock energy modelling in the UK: the 3DStock method and the London Building Stock Model. Available at: https://doi.org/10.5334/bc.52
• Evans, S., Liddiard, R., and Steadman, P. (2017). 3DStock: a new kind of three-dimensional model of the building stock. Available at: https://doi.org/10.1177/2399808317725161
• Bruhns, H. (2008). Identifying determinants of energy use in the UK non-domestic stock.
• BEIS (2019). Energy consumption in the UK. Available at: https://www.gov.uk/government/collections/energy-consumption-in-the-uk
• Evans, S., Fennell, P., Humphrey, D., Liddiard, R., Oraiopoulos, A., Palmer, J., Ruyssevelt, P., Shamsi, H., Amrith, S., and Steadman, P. (2026). National Buildings Database Phase 2. Department for Energy Security and Net Zero. Available at: https://www.gov.uk/government/publications/national-buildings-database-phase-2-understanding-great-britains-buildings

اقرأ التالى

• المقال 1: مشكلة 30/85/89. لماذا تستهلك شريحة ضئيلة من مكاتب لندن كل طاقة المكاتب تقريبًا.
• المقال 4: رسم خريطة المخزون العقاري.

حول هذه السلسلة

هذا المقال هو جزء من سلسلة مكونة من خمسة عشر جزءاً تقوم بتكييف أطروحة الدكتوراه لعام 2025 "مباني المكاتب في لندن والمملكة المتحدة: التحقيق في استخدام الطاقة وتأثيرات المالك-المستأجر" (أزهري، 2025) لتناسب القراء من الأوساط الأكاديمية والصناعية معاً. تعتمد النتائج التجريبية على نموذج 3DStock لـ 6,038 وحدة مكتبية مستقلة (SCUs) في لندن الكبرى مع بيانات طاقة مقاسة لعام 2017، مقدمة من BEIS بموجب اتفاقية مشاركة البيانات، جنباً إلى جنب مع المعيار البيئي للعقارات لشراكة المباني الأفضل. بينما تعتمد النتائج النوعية على مقابلات شبه منظمة مع سبع منظمات عقارية كبرى في المملكة المتحدة، أُجريت أثناء إغلاق عام 2021. تم إخفاء هوية الأشخاص الذين تمت مقابلتهم ومنظماتهم حسب دورهم ونوع المنظمة. يرجى الاستشهاد بالأطروحة الأصلية للاستخدام الأكاديمي.

المؤلف. أكمل ريان أزهري درجة الدكتوراه في معهد بارتليت للبيئة والطاقة والموارد بكلية لندن الجامعية (UCL) في عام 2025، تحت إشراف البروفيسور بول رويزفيلت، والدكتورة كاثرين جاندا. وحظي البحث بدعم من مركز (EPSRC) للتدريب الدكتوراه في الطلب على الطاقة (LoLo)، ومؤسسة الأبحاث والابتكار البريطانية (UKRI) من خلال مركز الأبحاث في حلول الطلب على الطاقة (CREDS).

مقالات أخرى في السلسلة. المقال 1: مشكلة 30/85/89؛ المقال 2: لماذا لا تخبرك شهادات EPC بحجم الطاقة التي يستهلكها المبنى؛ المقال 3: ثمانية عشر بالمائة؛ المقال 4: رسم خريطة المخزون العقاري؛ المقال 5: الارتفاع والعمر ومشكلة الوقود؛ المقال 6: مشكلة الحوافز المنقسمة؛ المقال 7: عقود الإيجار الخضراء ورسوم الخدمات؛ المقال 8: من 38 إلى 73 في المائة وفورات في الطاقة؛ المقال 9: NABERS لبريطانيا؟؛ المقال 10: حان الوقت لإحالة ECG-19 للتقاعد؛ المقال 11: هل يمكن للندن أن تتحدث نيابة عن إنجلترا وويلز؟؛ المقال 12: بصمة العمل الهجين؛ المقال 13: لماذا استخدمت الانحدار الخطي بدلاً من الغابة العشوائية؛ المقال 14: الرموز البريدية العمودية؛ المقال 15: ما هو المبنى؟.