المقال 01: مشكلة 30/85/89: لماذا تستهلك شريحة صغيرة من مكاتب لندن الغالبية العظمى من طاقة المكاتب

سلسلة تستخلص من أطروحة الدكتوراه "مباني المكاتب في لندن والمملكة المتحدة: التحقيق في استخدام الطاقة وتأثيرات المالك والمستأجر" (أزهري، 2025).

النتيجة الرئيسية. ثلاثون في المائة من مباني المكاتب في لندن التي تزيد مساحتها عن 1000 متر مربع تستحوذ على 85 في المائة من مساحة المكاتب وتستهلك 89 في المائة من طاقة المكاتب. هذا التركز شديد لدرجة أن كل ما يليه في السياسات والتعديلات التحديثية وقياس الأداء يجب أن يبدأ من هناك.

Chart

The 30/85/89 problem

Offices above 1,000 m² as a share of the Greater London office stock, 2017

العنوان الرئيسي الذي لا يمكنك تجاهله

إذا قمت بتحليل 6,038 مبنى مكاتب تجاري في لندن الكبرى مع بيانات عدادات الكهرباء والغاز لعام 2017، فستتبلور نسبة واحدة وسط كل هذه الضوضاء. المكاتب التي تزيد مساحتها عن 1000 متر مربع تمثل 30 في المائة من العدد، و85 في المائة من المساحة الأرضية، و89 في المائة من استخدام الطاقة. تعمق أكثر في البيانات وسيصبح التركز أعمق. داخل شريحة المكاتب الكبيرة هذه، تستهلك المباني الشاهقة (ستة طوابق فأكثر) التي شُيدت بعد عام 1980 حوالي 64 في المائة من استخدام الطاقة. وتستحوذ أربعة أحياء في لندن (مدينة لندن، وستمنستر، كامدن وإيسلينجتون) على حوالي ثلثي مساحة المكاتب واستخدام الطاقة في جميع أنحاء لندن الكبرى.

لاستعارة عبارة من علم الأوبئة، قطاع المكاتب له "ذيل طويل برأس ثقيل". هناك عدد صغير من المباني الكبيرة والحديثة والشاهقة يهيمن على ملف الطلب بشكل كامل، لدرجة أن أي سياسة أو برنامج تحديث أو تحديث لمعايير الأداء لا يعالجها أولاً هو يخوض المعركة الخاطئة.

من أين يأتي هذا الرقم

نتيجة 30/85/89 ليست تقديراً. إنه إحصاء على مستوى المخزون مبني على النموذج التجريبي 3DStock، الذي يدمج عدة قواعد بيانات: Ordnance Survey Address Base Premium، مخططات الطوابق OS Master Map، بيانات LiDAR لارتفاعات المباني من وكالة البيئة، مضلعات السجل العقاري INSPIRE، قائمة التقييم غير السكني من وكالة التقييم (VOA) وبيانات التقييم الموجزة، طبقة تاريخ البناء من GIM International UK Buildings، وبيانات عدادات الكهرباء والغاز من BEIS. ينتج النموذج "وحدة مستقلة بذاتها" (SCU) لكل مكتب محدد ماديًا وإداريًا في المدينة، مما يتجاوز الواقع الفوضوي حيث تمتد العديد من المكاتب عبر مبانٍ ومخططات وعدادات متعددة. المقال الرابع يشرح منهجية 3DStock بمزيد من التفصيل؛ في الوقت الحالي، تعامل مع SCU على أنها حدود الطاقة المحيطة بما يسميه معظم الناس مكتباً واحداً.

عتبة 1000 متر مربع ليست عشوائية. إنها الحد الفاصل الذي نظرت فيه حكومة المملكة المتحدة في استشارتها لعام 2021 بشأن إطار تصنيف قائم على الأداء للمباني غير السكنية، مما يجعل هذه النسبة ذات صلة بالسياسات بدلاً من أن تكون مجرد وصف. كما أنها النطاق الذي يصبح فيه تنوع نشاط المكاتب (متعدد المستأجرين، متعدد الاستخدامات، غني بالمعدات) هو القاعدة وليس الاستثناء.

قاعدة بيانات المباني الوطنية لعام 2026 (DESNZ)، والتي ساهم فيها المؤلف، توسع نهج 3DStock ليشمل بريطانيا العظمى بالكامل وتفيد بوجود 163,131 وحدة SCU مكتبية على المستوى الوطني بمساحة 114.97 مليون متر مربع. نمط التركز الملحوظ في عينة لندن الكبرى لعام 2017 ينطبق على النطاق الوطني. لندن وحدها تمتلك 23 في المائة من مقار المكاتب و23 في المائة من المساحة، ولكن 29 في المائة من الطلب الوطني على طاقة المكاتب. نسبة 30/85/89 المذكورة في الأطروحة ليست ميزة خاصة بلندن؛ إنها البصمة المحلية لنمط يمتد في جميع أنحاء البلاد.

لماذا هذا التركز يهم السياسات

هذا التركز الشديد له ثلاثة آثار فورية على الطريقة التي تنظم بها المملكة المتحدة طاقة المكاتب.

أولاً، إنه يدافع عن وجود حدود بناءً على الحجم. عتبة 1000 متر مربع لخطة تصنيف تشغيلية تلتقط ما يقرب من تسعة من كل عشرة كيلوواط/ساعة من طاقة المكاتب مع ترك المقار الأصغر دون مساس. العتبة الشاملة التي تغطي كل مكتب وكل مبنى من شأنها أن تضاعف التكلفة الإدارية مع معالجة حصة صغيرة من الطلب. الحد الأعلى مثل 5000 متر مربع من شأنه أن يغفل أجزاء كبيرة من السوق المتوسطة متعددة المستأجرين.

ثانياً، يغير المحادثة حول الإنفاذ. تنظيم آلاف المباني الصغيرة هو في الأساس مشكلة امتثال وتفتيش. تنظيم بضعة آلاف من المباني الكبيرة أقرب إلى مشكلة إشراك أصحاب المصلحة. يتطلب الاثنان قدرات حكومية مختلفة وشركاء صناعيين مختلفين. لقد نجح مخطط NABERS الأسترالي، وهو النموذج الدولي الأكثر استشهاداً به، جزئياً لأنه بنى علاقات عميقة مع العدد الصغير نسبياً من كبار الملاك التجاريين الذين يمتلكون معظم المخزون الكبير.

ثالثاً، يثير التركز معضلة تنظيمية لم يتم حلها بعد في المملكة المتحدة: هل تنظم المباني أم المنظمات؟ ملكية المقار أكثر تركزاً من حجم المقار. أصحاب المكاتب التي تزيد مساحتها عن 1000 متر مربع يسيطرون على ما يقرب من نصف إجمالي مساحة المكاتب ولكنهم يمثلون فقط حوالي أربعة في المائة من جميع مالكي المكاتب. تنظيم المباني تقنياً أكثر ترتيباً. تنظيم المنظمات التي تمتلكها أكثر كفاءة من الناحية التشغيلية. لا يجب أن يكون الاثنان بدائل، ولكن اختيار الإطار مهم.

ماذا يعني ذلك للمالكين ومديري الأصول

بالنسبة للممارسين المهنيين، يجب أن يحدد رقم 30/85/89 ترتيب العمليات في خطة التحديث. من الأسهل بكثير العثور على الكيلوواط/ساعة الإضافي في برج واحد شاهق في مدينة لندن مبني بعد عام 1980 مقارنة بعدد من الأصول الثانوية منخفضة الارتفاع خارج وسط لندن. هذه ليست نصيحة لليأس من المخزون الثانوي. إنها نصيحة لترتيب الأولويات (Triage).

قاعدة مفيدة هي أن تسأل، مقابل كل جنيه من الإنفاق الرأسمالي، أي المباني في المحفظة تقع في "الرأس الثقيل" وأيها تقع في "الذيل الطويل". المحفظة التي يوجد أكثر من ثلثيها في الرأس يجب أن تركز الجهود على العمليات والضوابط والمصانع في تلك المباني قبل لمس الهيكل في الذيل. سيكون للمحفظة التي تقع في الغالب في الذيل إيقاع مختلف وربما فترة استرداد أطول، لكن الأدوات (مصابيح LED، ضبط عناصر التحكم، العدادات الفرعية، استبدال الأصول في نهاية عمرها) هي نفسها إلى حد كبير.

هذا الرقم له آثار أيضاً على قياس الأداء. إذا كانت أصول مكاتبك الكبيرة تقع حول متوسط التوزيع التجريبي لمخزون لندن الكبرى، فأنت تدير مبنى نموذجياً إلى حد ما. إذا كانت تقع أعلى من ذلك، فإن تركز استخدام الطاقة يعني أن التحسينات النسبية المتواضعة في تلك الأصول سوف تتفوق على التحسينات النسبية الكبيرة في الأصول الأصغر في أماكن أخرى.

ما لا تراه البيانات

أرقام التركز من هذا النوع قوية على وجه التحديد لأنها تختصر مشهداً معقداً في رقم لا يُنسى. كما أنها محدودة بطرق يجب على كل قارئ أن يضعها في الاعتبار. نسبة 30/85/89 هي مقطع عرضي لعام 2017 لعام واحد. عمليات الهدم والتجديد والترقية التدريجية لقائمة التقييم والتحولات في مزيج الإيجار ستؤدي إلى تغيير الأعداد الأساسية منذ ذلك الحين. لا تسجل مجموعة البيانات ساعات التشغيل، كفاءة المعدات، جودة هيكل المبنى، كثافة الشاغلين، نقاط ضبط نظام إدارة المباني (BMS) أو ساعات الاستخدام، لذلك تصف النسبة مكان الطاقة، وليس سبب وجودها.

الحد الفاصل بحد ذاته هو تجريبي وليس تنظيمي، وعند 500 متر مربع أو 2000 متر مربع تتغير القصة في الدرجة. أخيرًا، هذه صورة للندن الكبرى، وعلى الرغم من أن لندن هي أكبر سوق مكاتب منفرد في إنجلترا وويلز (حوالي 30 في المائة من مساحة المكاتب)، إلا أنها ليست بديلاً دقيقاً لبقية البلاد.

لا يقلل أي من هذه القيود من أهمية العنوان. إنها تحدد ما يجب القيام به حيال ذلك. إذا كانت طاقة قطاع المكاتب مركزة، وكذلك هي قوة الاستدانة (Leverage). يتناول المقالان التاليان في السلسلة مشكلة قوة الاستدانة: أولاً من خلال دراسة الخصائص الفيزيائية لهذه المباني الكبيرة التي تتنبأ فعلياً باستخدام الطاقة (الإجابة باختصار هي "ليس بالقدر الذي تعتقده")، ثم إظهار كيف تفسح قصة المبنى المجال لقصة تنظيمية حول عقود الإيجار ورسوم الخدمة وممارسات الإدارة.

القيود

تستند الأرقام إلى وحدات SCU المكتبية في لندن الكبرى في عام 2017، وهي لقطة لعام واحد. قد تكون عمليات الهدم والتجديد والتحولات في قائمة التقييم منذ ذلك الحين قد غيرت النسب الرئيسية. حد حجم 1000 متر مربع هو تجريبي، وليس تنظيمياً. التخفيضات المختلفة (500 أو 2000 متر مربع) تغير قصة التركيز. لا يمكن مطابقة بيانات عدادات الطاقة لكل SCU. تُستثنى المباني التي لا تحتوي على بيانات مقاسة من حسابات حصة الطاقة، مما قد يؤدي إلى تحيز البسط. مخزون مكاتب لندن الكبرى لا يمثل جميع مخزون مكاتب المملكة المتحدة؛ تمت تغطية محاذير الاستقراء في المقال 11.

المراجع

• Evans, S., Liddiard, R., and Steadman, P. (2017). 3DStock: a new kind of three-dimensional model of the building stock of England and Wales. Environment and Planning B. Available at: https://journals.sagepub.com/doi/full/10.1177/0265813516652898

• Steadman, P., Evans, S., Liddiard, R., Godoy-Shimizu, D., Ruyssevelt, P., and Humphrey, D. (2020). Building stock energy modelling in the UK: the 3DStock method and the London Building Stock Model. Buildings and Cities. Available at: https://doi.org/10.5334/bc.52

• Liddiard, R., Godoy-Shimizu, D., Ruyssevelt, P., Steadman, P., Evans, S., Humphrey, D., and Azhari, R. (2021). Energy use intensities in London houses. Buildings and Cities, 2(1), 336. Available at: https://doi.org/10.5334/bc.79

• Bruhns, H. (2008). Identifying determinants of energy use in the UK non-domestic stock.

• Valuation Office Agency (2012). Non-Domestic Rating List statistics for England and Wales. Available at: https://www.gov.uk/government/collections/non-domestic-rating

• BEIS (2021). Performance-based policy framework for rating the energy and carbon performance of commercial and industrial buildings above 1,000 m2 in England and Wales. Available at: https://www.gov.uk/government/consultations/performance-based-policy-framework-in-large-commercial-and-industrial-buildings

• Evans, S., Fennell, P., Humphrey, D., Liddiard, R., Oraiopoulos, A., Palmer, J., Ruyssevelt, P., Shamsi, H., Amrith, S., and Steadman, P. (2026). National Buildings Database Phase 2. Department for Energy Security and Net Zero. Available at: https://www.gov.uk/government/publications/national-buildings-database-phase-2-understanding-great-britains-buildings

اقرأ التالي

• المقال 4: رسم خريطة المخزون. داخل نموذج 3DStock ولماذا تقاوم المباني العد السهل.
• المقال 3: ثمانية عشر في المئة. ما يمكن أن تشرحه خصائص المبنى حول استخدام طاقة المكاتب وما لا يمكنها.

عن هذه السلسلة

هذا المقال هو جزء من سلسلة مكونة من خمسة عشر مقالاً تتبنى أطروحة الدكتوراه لعام 2025 "مباني المكاتب في لندن والمملكة المتحدة: التحقيق في استخدام الطاقة وتأثيرات المالك والمستأجر" (أزهري، 2025) لقراء مختلطين من الأكاديميين والصناعة. تعتمد النتائج التجريبية على نموذج 3DStock المكون من 6038 وحدة مكتبية مستقلة في لندن الكبرى مع بيانات الطاقة المقاسة لعام 2017، مقدمة من BEIS بموجب اتفاقية مشاركة البيانات، إلى جانب المعيار البيئي العقاري (REEB) الخاص بـ Better Buildings Partnership. وتعتمد النتائج النوعية على مقابلات شبه منظمة مع سبع مؤسسات عقارية كبرى في المملكة المتحدة، أُجريت أثناء إغلاق عام 2021. تم إخفاء هوية الأشخاص الذين تمت مقابلتهم ومنظماتهم حسب الدور ونوع المنظمة. يُرجى الاستشهاد بالأطروحة الأصلية للاستخدام الأكاديمي.

المؤلف. أكمل ريان أزهري درجة الدكتوراه في مدرسة بارتليت للبيئة والطاقة والموارد (UCL Bartlett) في عام 2025، تحت إشراف بول رويسفلت وكاثرين جاندا. تم دعم البحث من قبل مركز تدريب الدكتوراه EPSRC في الطلب على الطاقة (LoLo) والبحوث والابتكار في المملكة المتحدة من خلال مركز أبحاث حلول الطلب على الطاقة.

مقالات أخرى في السلسلة. المقال 1 مشكلة 30/85/89؛ المقال 2 لماذا لا تخبرك شهادات أداء الطاقة بمقدار الطاقة الذي يستهلكه المبنى؛ المقال 3 ثمانية عشر في المائة؛ المقال 4 رسم خريطة المخزون؛ المقال 5 الارتفاع والعمر ومسألة الوقود؛ المقال 6 مشكلة الحوافز المنقسمة؛ المقال 7 عقود الإيجار الخضراء ورسوم الخدمة؛ المقال 8 من 38 إلى 73 في المائة وفورات في الطاقة؛ المقال 9 نابرز (NABERS) لبريطانيا؛ المقال 10 حان الوقت لتقاعد ECG-19؛ المقال 11 هل يمكن للندن أن تتحدث نيابة عن إنجلترا وويلز؟؛ المقال 12 بصمة العمل الهجين؛ المقال 13 لماذا استخدمت الانحدار الخطي بدلاً من الغابة العشوائية؛ المقال 14 الرموز البريدية العمودية؛ المقال 15 ما هو المبنى؟