المقال 10: هل حان الوقت لإحالة ECG-19 للتقاعد؟ تحديث معايير المكاتب بأدلة من 6000 مبنى في لندن الكبرى

سلسلة تبحث في أطروحة الدكتوراه "مباني المكاتب في لندن والمملكة المتحدة: التحقيق في استخدام الطاقة وتأثيرات المالك والمستأجر" (أزهري، 2025).

الخلاصة الرئيسية. تستند المعايير المرجعية (Benchmarks) السائدة لطاقة المكاتب في المملكة المتحدة (ECG-19 و CIBSE TM46) إلى دراسة أُجريت عام 1992. تُظهر البيانات التجريبية الحديثة للندن الكبرى أن المكاتب الفعلية بعيدة كل البعد عن تلك القيم المرجعية. تحديث هذه المعايير هو أمر طال انتظاره وتأخر كثيراً.

Chart

Benchmarks and empirical reality, standard air-conditioned office (illustrative)

Mainstream UK office benchmarks rest on a 1992 study. REEB and the Greater London empirical median sit far below ECG-19 typical and CIBSE TM46.

معيار أقدم من الهواتف الذكية

المعيار المرجعي لاستهلاك الطاقة في مكاتب المملكة المتحدة والذي يدعم مخطط "شهادة عرض أداء الطاقة" (DEC) ومعظم الممارسات الاستشارية في البلاد يضرب بجذوره في دراسة أُجريت عام 1992. أصبحت تلك الدراسة تُعرف باسم "دليل استهلاك الطاقة 19" (ECG-19)، الذي نُشر بواسطة (Action Energy) في عام 2003، واعتُمد لاحقاً كأساس لمعيار (CIBSE TM46) في عام 2008.

يُحدد دليل (ECG-19) أربعة أنماط (Typologies) للمكاتب: (1) مكاتب خلوية بتهوية طبيعية، (2) مكاتب مفتوحة بتهوية طبيعية، (3) مكاتب قياسية مكيفة الهواء، (4) مكاتب فخمة مكيفة الهواء. ويقدم قيماً "نموذجية" (Typical) وأخرى تمثل "الممارسة الجيدة" (Good practice) لكثافة استخدام الطاقة (EUI) لكل من الكهرباء والغاز. ويستمر معيار (TM46) في استخدام هذه القيم ذاتها. تستخدم شهادات (DEC) هذه الأرقام كخط أساس ومقارن (Comparator) للتقييم التشغيلي المعروض في بهو كل مبنى حكومي أو عام يتجاوز الحجم المحدد قانوناً.

تُعد هذه المعايير أكثر النقاط المرجعية استشهاداً في قطاع طاقة المكاتب في المملكة المتحدة. وهي في الوقت نفسه متأخرة بجيل كامل عن الواقع. فالمخزون العقاري، وخدمات المباني، وأنماط الإشغال، وكثافة الكربون في شبكة الكهرباء قد تغيرت جميعها بشكل جذري خلال أكثر من ثلاثين عاماً منذ جمع البيانات الأساسية لهذه الدراسات. وتوفر البيانات التجريبية الخاصة بلندن الكبرى والمُستعرضة في هذه الأطروحة أساساً قوياً لإجراء تحديث تقوده الأدلة وتدفع به الحقائق الجديدة.

ماذا تظهر البيانات التجريبية؟

بالنسبة لـ 6038 وحدة مكتبية مستقلة (SCUs) في لندن الكبرى تتوفر لها بيانات استهلاك مقاسة لعام 2017، تقع القيم الوسيطة (Medians) لكثافة استخدام الطاقة (EUI) في مستويات "مختلفة جوهرياً" عن القيم النموذجية لمعيار (ECG-19). والاتجاه مختلط: فبعض الفئات قد تحسنت (أصبحت كفاءة الإضاءة والتدفئة أعلى مما كانت عليه في عام 1992)، بينما تدهورت فئات أخرى (نمت أحمال الكهرباء مع تزايد استخدام أجهزة تكنولوجيا المعلومات، والتهوية الميكانيكية، وساعات العمل الأطول، والمزيد من أجهزة التبريد). والنتيجة الصافية هي أن قيم المعيار المرجعي لم تعد تصف أو تعبر عن مخزون المكاتب الحديث بشكل موثوق.

يُعد "المعيار البيئي للعقارات" (REEB) الخاص بشراكة المباني الأفضل أقرب إلى الواقع التجريبي من (ECG-19) أو (TM46). يستند (REEB) إلى محافظ أعضاء الشراكة (BBP)، والتي تميل نحو الأصول العقارية الأكبر والأفضل إدارةً، لذا لا يمكن استبدال قيم هذا المعيار مباشرة بمتوسط عدد السكان (Population benchmark)، لكنها تقع على مسافة قريبة ومنطقية من الواقع.

تقدم مجموعة بيانات لندن الكبرى المكونة من 6038 مكتباً أساساً تجريبياً أكثر كثافة وشمولاً وحداثة من كل من (ECG-19) و (REEB). وإذا استُخدمت بعناية، يمكن أن تدعم تحديثاً مأمولاً لمعيار (TM46) يجمع بين تجربة القطاع الخاص في (REEB) وأدلة القطاع العام الكامنة وراء (DEC).

قدمت "قاعدة بيانات المباني الوطنية" لعام 2026 (DESNZ)، والتي ساهم فيها المؤلف، منذ ذلك الحين قيماً وسيطة للاستهلاك (EUIs) على المستوى الوطني مقسمة حسب مجموعات نشاط المكاتب. بلغ استهلاك مجموعة "المكاتب العامة" 103 كيلوواط/ساعة لكل متر مربع سنوياً. بينما "وحدات الأعمال" 64، و"الاستوديوهات" 47، و"المكاتب الحكومية والمحلية" 126، و"استوديوهات الأفلام ومراكز الكمبيوتر" 131. هذه الأرقام هي مدخلات تجريبية مباشرة لأي تحديث لمعيار TM46. كما تكشف عن "انتشار وتباين" لا يستطيع تصنيف (ECG-19) الموحد للمكاتب التقاطه أو التعبير عنه: إذ نجد فرقاً يصل إلى ثلاثة أضعاف في متوسط الاستهلاك عبر هذه المجموعات الخمس. إن أي تحديث للمعيار لا يفصل بين هذه المجموعات فإنه يقوم عملياً بخلط مبانٍ ذات ملفات طاقة مختلفة جذرياً في متوسط واحد يُفقدها معناها.

ماذا يجب أن يتضمن أي تحديث للمعيار

يجب أن يقوم أي تحديث موثوق لمعايير المكاتب بأربع خطوات حاسمة:

أولاً، تعريف "تصنيفات وأنماط" المكاتب (Typology) بمصطلحات تتناسب مع عام 2025. كانت التصنيفات الأربعة الخاصة بـ (ECG-19) منطقية وعملية في عام 1992. لكنها لم تعد كذلك اليوم. فالمكاتب متعددة الاستخدامات، والمكاتب المخدومة في الأبراج الشاهقة، ومساحات العمل المرنة (Build-to-rent)، ومكاتب التكنولوجيا الحيوية والبحث والتطوير، ومكاتب "العمل الهجين" (Hybrid) في حقبة ما بعد كوفيد، تمتلك كل منها ملف طاقة مستقلاً ومتميزاً لم يتم تصميم تصنيف عام 1992 لالتقاطه. جادل المقال 5 بأن الارتفاع فوق ستة طوابق، والبناء بعد عام 1980 هي نقاط تحول ومحطات اختلاف ذات مغزى حقيقي. ويجب أن يُغذّي كل منهما أي تصنيف جديد.

ثانياً، الفصل "الواضح والصريح" بين الكهرباء والغاز. لقد دمج معيار 1992 إجمالي الطاقة في بعض سياقاته. إن المخزون العقاري الحديث والسياسات الحديثة يتطلبان فصلاً نظيفاً بين الكهرباء (التي تمثل المكون الأكبر والأكثر تبايناً) وبين الغاز (والذي يمثل الرافعة السياسية والأداة الرئيسية لسياسات إزالة كربون التدفئة).

ثالثاً، بناء المعيار من مجموعة بيانات "نظيفة" على مستوى المخزون العقاري الفعلي. عينة لندن الكبرى المكونة من 6038 مكتباً هي أحد المرشحين المؤهلين لذلك. كما أن محفظة (REEB) تُعد مرشحاً آخر. إن عينة مُدمجة بين الاثنين، مع الأوزان المناسبة، ستوفر تغطية وطنية وتصنيفاً أعمق حسب النمط والعمر وطبيعة الإيجار.

رابعاً، تصميم المعيار بحيث يتم تحديثه "بانتظام". إن الفجوة من 1992 إلى 2025 ليست مجرد "خلل"؛ إنها نموذج للفشل. يجب أن تحدد المنهجية الحديثة للمعيار إيقاع الإبلاغ الدوري وطريقة التحديث منذ البداية، بحيث تكون الفجوة القادمة عبارة عن بضع سنوات بدلاً من عقود.

لماذا تهمنا هذه المعايير

قد يكون من المغري التعامل مع مسألة المعيار المرجعي كتفصيل تقني وتخصصي يخص مهندسي خدمات المباني. لكن الأمر أكثر أهمية وتأثيراً من ذلك بكثير.

المعايير المرجعية "ترسي التوقعات". فهي النقطة المرجعية التي يتم على أساسها تقييم أداء المبنى تشغيلياً، وتفسير شهادة (DEC)، ومعايرة أي ادعاء بتحقيق "ممارسة جيدة". إن المعيار الذي لم يعد يعكس الواقع يتيح للمباني "متوسطة الأداء" الادعاء بأن أداءها يفوق الممارسة الجيدة، وفي المقابل يُقلل من قيمة إنجاز المباني التي تؤدي بشكل ممتاز حقاً.

كما ترسي المعايير المرجعية "السياسات". أي نظام للتقييم التشغيلي يستخدم "الحد الأدنى للمساحة" (راجع المقال 1 حول عتبة 1000 متر مربع) سيحتاج إلى معايير مرجعية مُعايرة ومضبوطة بناءً على الشريحة السكانية أو المجتمعية التي يغطيها النظام بالفعل. بدون معايير حديثة، تستند البنية التحتية للسياسات بأكملها إلى أسس ضعيفة وهشة.

وترسي المعايير أيضاً "قرارات رأس المال". يستخدم مديرو الأصول والمقرضون والمستثمرون المعايير لمقارنة الأصول وتحديد أولويات الإنفاق الرأسمالي (Capex). المعيار المُعاير بشكل خاطئ يؤدي منهجياً إلى سوء تخصيص لرأس المال عبر المخزون العقاري بأكمله.

لذا، يُعد تحديث معيار (TM46) استثماراً في الصالح العام، على قدم المساواة مع الحفاظ على الحسابات الوطنية أو البنية التحتية للتعداد السكاني. ويستحق أن يُعامل على هذا النحو.

من يجب أن يقود مسيرة التحديث؟

الراعي الطبيعي لهذا التحديث هو (CIBSE)، وهو المالك والناشر لمعيار (TM46). والشريك الطبيعي هو (BBP)، الذي يمتلك مجموعة بيانات (REEB) ويحظى بمصداقية واسعة في الصناعة. في حين أن المزود الطبيعي للبيانات هو وزارة أمن الطاقة (DESNZ - المعروفة بـ BEIS سابقاً)، والتي تمتلك بيانات العدادات واتفاقيات الوصول. وتُشير الأطروحة إلى أن السعة والأهلية الأكاديمية والاستشارية في المملكة المتحدة كافية للقيام بهذا العمل على أكمل وجه. يكمن العائق فقط في الإدارة والحوكمة (Governance) وتوفير التمويل.

هذا النمط مألوف. نجح نظام NABERS الأسترالي (المقال 9) جزئياً لأن المعايير المكافئة له كانت تُحدّث بانتظام ضمن نموذج حوكمة مستقر وواضح. والمملكة المتحدة ليست بحاجة لاختراع النموذج من الصفر؛ بل تحتاج فقط إلى تطبيقه على (TM46).

ما لا تراه البيانات

تقتصر البيانات التجريبية على "لندن الكبرى" فقط، بينما تهدف (ECG-19) و (TM46) لتمثيل "المملكة المتحدة بأكملها". لذا يجب إجراء أي استبدال مباشر بعناية وحذر. تعود بيانات هذه اللقطة الزمنية لعام 2017، وهي تسبق عمليات الكهربة واسعة النطاق وتغيرات أنماط التشغيل في مرحلة ما بعد كوفيد، وبالتالي فإن أي تحديث مبني عليها يُعد "خط أساس" (Baseline) أكثر من كونه "إسقاطاً للمستقبل" (Future projection). يتطلب تصنيف نشاط المكاتب (مستقل، متعدد المستأجرين، متعدد الاستخدامات) استدلالات منهجية قد تطبقها فرق البحث الأخرى بشكل مختلف. تغطية عدادات الطاقة ليست كاملة؛ فالعقارات التي ليس لها بيانات مقاسة غائبة عن توزيعات الاستهلاك (EUI distributions) المستخدمة في المقارنة. تحديث المعيار المرجعي هو عمل "حوكمي" (Governance act) بقدر ما هو عمل "تحليلي" (Analytical). يقدم هذا المقال الحجة التحليلية ولكنه لا يطرح عملية بناء التوافق المطلوبة.

يتناول المقال التالي هذا التساؤل المباشر: "لندن مقابل بقية المملكة المتحدة". يبحث المقال 11 في مدى إمكانية تعميم النتائج التجريبية المستخلصة من لندن الكبرى لتشمل إنجلترا وويلز ككل، وأين تنهار أو تتوقف إمكانية التعميم.

القيود

تقتصر البيانات التجريبية على لندن الكبرى فقط، بينما وُضعت معايير ECG-19 و TM46 لتشمل المملكة المتحدة بأكملها؛ لذا يجب توخي الحذر عند الاستبدال المباشر. لقطة البيانات لعام 2017 تسبق التوجه نحو كهربة التدفئة (Electrification) وتغير أنماط التشغيل بعد جائحة كوفيد-19، لذا فإن أي تحديث مستند إليها يمثل خط أساس (Baseline) وليس إسقاطاً للمستقبل (Projection). تصنيف أنشطة المكاتب (مستقلة، متعددة المستأجرين، متعددة الاستخدامات) يتطلب استدلالات ومقاربات قد تطبقها فرق بحثية أخرى بشكل مختلف. تغطية عدادات الطاقة ليست شاملة بنسبة 100%. غابت المباني التي لا تحتوي على بيانات قياس دقيقة عن توزيعات الاستهلاك (EUIs) المستخدمة في المقارنات. إن تحديث أي معيار هو "عمل إداري وحوكمي" بقدر ما هو عمل "تحليلي". المقال يقدم الحجة التحليلية لكنه لا يعرض عملية بناء التوافق.

المراجع

• Azhari, R. (2025) London and UK Office Buildings Investigating energy use and landlord/tenant influences. Doctoral thesis (Ph.D), UCL (University College London). URL: https://discovery.ucl.ac.uk/id/eprint/10204821/
• Action Energy (2003). Energy Consumption Guide 19 (ECG-19): energy use in offices.
• CIBSE (2008). TM46: Energy Benchmarks. Chartered Institution of Building Services Engineers. Available at: https://www.cibse.org/knowledge-research/knowledge-portal/tm46-energy-benchmarks
• Bordass, B., and Field, J. (2007). Energy benchmarks for non-domestic buildings.
• Hong, S. M., and Steadman, P. (2013). Developing benchmarks for office buildings.
• Better Buildings Partnership (2020). Real Estate Environmental Benchmark: 2019 energy snapshot. Available at: https://www.betterbuildingspartnership.co.uk/our-priorities/measuring-reporting/real-estate-environmental-benchmark
• Bruhns, H., Jones, P., Cohen, R., and colleagues (2011). CIBSE Guide F: Energy Efficiency in Buildings. Available at: https://www.cibse.org/knowledge-research/knowledge-portal/guide-f-energy-efficiency-in-buildings
• Evans, S., Fennell, P., Humphrey, D., Liddiard, R., Oraiopoulos, A., Palmer, J., Ruyssevelt, P., Shamsi, H., Amrith, S., and Steadman, P. (2026). National Buildings Database Phase 2. Department for Energy Security and Net Zero. Available at: https://www.gov.uk/government/publications/national-buildings-database-phase-2-understanding-great-britains-buildings

اقرأ التالى

• المقال 2: لماذا لا تخبرك شهادات EPC بحجم الطاقة التي يستهلكها المبنى.
• المقال 9: نظام NABERS لبريطانيا.

حول هذه السلسلة

هذا المقال هو جزء من سلسلة مكونة من خمسة عشر جزءاً تقوم بتكييف أطروحة الدكتوراه لعام 2025 "مباني المكاتب في لندن والمملكة المتحدة: التحقيق في استخدام الطاقة وتأثيرات المالك-المستأجر" (أزهري، 2025) لتناسب القراء من الأوساط الأكاديمية والصناعية معاً. تعتمد النتائج التجريبية على نموذج 3DStock لـ 6,038 وحدة مكتبية مستقلة (SCUs) في لندن الكبرى مع بيانات طاقة مقاسة لعام 2017، مقدمة من BEIS بموجب اتفاقية مشاركة البيانات، جنباً إلى جنب مع المعيار البيئي للعقارات لشراكة المباني الأفضل. بينما تعتمد النتائج النوعية على مقابلات شبه منظمة مع سبع منظمات عقارية كبرى في المملكة المتحدة، أُجريت أثناء إغلاق عام 2021. تم إخفاء هوية الأشخاص الذين تمت مقابلتهم ومنظماتهم حسب دورهم ونوع المنظمة. يرجى الاستشهاد بالأطروحة الأصلية للاستخدام الأكاديمي.

المؤلف. أكمل ريان أزهري درجة الدكتوراه في معهد بارتليت للبيئة والطاقة والموارد بكلية لندن الجامعية (UCL) في عام 2025، تحت إشراف البروفيسور بول رويزفيلت، والدكتورة كاثرين جاندا. وحظي البحث بدعم من مركز (EPSRC) للتدريب الدكتوراه في الطلب على الطاقة (LoLo)، ومؤسسة الأبحاث والابتكار البريطانية (UKRI) من خلال مركز الأبحاث في حلول الطلب على الطاقة (CREDS).

مقالات أخرى في السلسلة. المقال 1: مشكلة 30/85/89؛ المقال 2: لماذا لا تخبرك شهادات EPC بحجم الطاقة التي يستهلكها المبنى؛ المقال 3: ثمانية عشر بالمائة؛ المقال 4: رسم خريطة المخزون العقاري؛ المقال 5: الارتفاع والعمر ومشكلة الوقود؛ المقال 6: مشكلة الحوافز المنقسمة؛ المقال 7: عقود الإيجار الخضراء ورسوم الخدمات؛ المقال 8: من 38 إلى 73 في المائة وفورات في الطاقة؛ المقال 9: NABERS لبريطانيا؟؛ المقال 10: حان الوقت لإحالة ECG-19 للتقاعد؛ المقال 11: هل يمكن للندن أن تتحدث نيابة عن إنجلترا وويلز؟؛ المقال 12: بصمة العمل الهجين؛ المقال 13: لماذا استخدمت الانحدار الخطي بدلاً من الغابة العشوائية؛ المقال 14: الرموز البريدية العمودية؛ المقال 15: ما هو المبنى؟.