المقال 08: من 38 إلى 73 في المائة وفورات في الطاقة: كيف خفّض كبار المُلاك في المملكة المتحدة طاقة المكاتب في عَقْدٍ من الزمان

سلسلة تبحث في أطروحة الدكتوراه "مباني المكاتب في لندن والمملكة المتحدة: التحقيق في استخدام الطاقة وتأثيرات المالك والمستأجر" (أزهري، 2025).

الخلاصة الرئيسية. أبلغ كبار المُلاك التجاريين في المملكة المتحدة عن تحقيق تخفيضات في استهلاك الطاقة عبر محافظهم العقارية تتراوح بين 38% إلى 73% على مدار عَقْدٍ من الزمان، وهو رقم يفوق متوسط القطاع بكثير. الخطوات والتحركات المتكررة التي تقف وراء هذا الإنجاز الكبير هي، بشكل مثير للدهشة، قليلة وعادية جداً.

Chart

Reported portfolio energy reductions, decade to 2021

Three major UK landlords report cuts of 38 to 73 per cent, all above the sector averages from the Better Buildings Partnership.

عَقْد من التخفيضات، بأسماء مخفية

أبلغت ثلاث من أصل سبع منظمات عقارية كبرى في المملكة المتحدة - تمت مقابلتها ضمن هذه الأطروحة - عن تحقيق تخفيضات في طاقة محافظها الاستثمارية بنسب بلغت 38% و 42% و 73%، وذلك عبر المناطق التي يسيطر عليها المالك وتلك التي يسيطر عليها المستأجرون، على مدار العقد الذي سبق جائحة كوفيد-19 تقريباً. حتى أصغر هذه النسب يتفوق بأريحية على التخفيضات المسجلة على مستوى القطاع بأكمله، والتي بلغت 30% كقيمة مطلقة و 26% ككثافة استهلاك، وفقاً للتقارير الصادرة عن شراكة المباني الأفضل (Better Buildings Partnership) لعموم أعضائها.

الأرقام الرئيسية هي أرقام تم الإبلاغ عنها ذاتياً، ولم تخضع لتدقيق مستقل أو لعملية توحيد لحدود الاستهلاك المشتركة. لذا فهي تُعد إشارة اتجاهية (Directional signal) أكثر من كونها مقارنة محكومة علمياً. ما يجعل هذه الأرقام مثيرة للاهتمام حقاً هو ما تكشفه المقابلات عما يقف وراءها. فبمجرد إزالة الخطاب الرنان، ستجد قائمة قصيرة من التحركات التشغيلية المتكررة.

الرافعة 1: استبدال ما انتهى عمره الافتراضي بشيء أكثر كفاءة

إن أكبر مساهمة فردية عبر المنظمات التي تمت مقابلتها لم تأتِ من عمليات تجديد وتأهيل بطولية، بل من الانضباط الدائم في استبدال المعدات التي انتهى عمرها الافتراضي (End-of-life) بأكثر الخيارات المتاحة كفاءةً. فالمبردات، الغلايات، الإضاءة، أنظمة التبريد، المصاعد، المراوح، والمحركات، جميعها تصل إلى نهاية عمرها الافتراضي المفيد في جدول زمني يمكن التنبؤ به. إن استبدال كل منها بمعدات من الجيل الحالي يحقق مكاسب مركبة على مدى عقد من الزمان. وكما ذكر أحد المقابلين:

"كجزء من عمليات الاستبدال في دورة حياة المعدات ذات الاستهلاك العالي، قمنا باستبدالها بأنظمة أكثر كفاءة في استخدام الطاقة."

هذا الانضباط ليس بالأمر البراق. وهو لا يصنع بيانات صحفية مثيرة. لكنه يتطلب تخطيطاً رأسمالياً، وسجلاً لدورات حياة المعدات، ومعياراً للمشتريات يختار تلقائياً المعدات عالية الكفاءة كخيار افتراضي بدلاً من اختيار الأرخص من نفس النوع القديم (Like-for-like).

الرافعة 2: السيطرة على ما لديك بالفعل

الرافعة الثانية هي الضبط التشغيلي (Operational tuning). نادراً ما تعمل المباني بالكفاءة التي يوحي بها تصميمها. فنقاط ضبط الأنظمة (Set-points) تنحرف، والجداول الزمنية تتعطل، والمعدات تتصارع مع بعضها البعض (كأن تعمل التدفئة والتبريد في وقت واحد في طوابق متجاورة). يمكن لتحليلات أنظمة إدارة المباني (BMS analytics) والاستعداد للعمل بناءً على ما تكشفه هذه التحليلات أن تستعيد الكثير من هذا الانحراف المهدر دون أي إنفاق رأسمالي. وقد لخص أحد المُلاك قيمة ذلك قائلاً:

"لقد قمنا بالكثير لتحسين التحكم في هذه الأنظمة من خلال تحليل بيانات الطاقة واتخاذ قرارات مستنيرة."

هنا يبدأ الاستثمار الذي تم وضعه في أنظمة (BMS) خلال العقد الماضي في جني ثماره من الناحية التشغيلية، وهنا تصبح الفجوة واضحة بين الملاك الذين يمتلكون بنية تحتية ناضجة للبيانات وأولئك الذين لا يمتلكونها.

الرافعة 3: رؤية ما يحدث

الرافعة الثالثة هي أنظمة العدادات الفرعية وإدارة الطاقة (EMS). كان معظم المنظمات التي تمت مقابلتها من أوائل المتبنين لتركيب العدادات النصف ساعة عبر المبنى الأساسي ومساحات المستأجرين (حيثما سمحت هياكل عقود الإيجار بذلك). البيانات الدقيقة تمكّن من تحكم دقيق: فهي تحدد الطوابق التي تُترك فيها الأضواء مضاءة طوال الليل، وحدات مناولة الهواء (AHUs) التي تعمل في عطلات نهاية الأسبوع، والمستأجرين الذين تركوا أجهزتهم تعمل خلال العطلات الرسمية.

"بدأنا في تركيب عدادات ذكية في المبنى لنكون أكثر قدرة على فهم طريقة عمل المعدات وضمان كفاءتها."

الفائدة ليست في العداد نفسه، بل في "طبقة التحليلات" التي تُبنى فوقه، وفي الانضباط التشغيلي اللازم لقراءة لوحات البيانات (Dashboards). فبدون هذا الانضباط، يُصبح تركيب العدادات الفرعية مجرد وسيلة باهظة الثمن لجمع بيانات لا ينظر إليها أحد.

الرافعة 4: توافق الأشخاص

الرافعة الرابعة هي إشراك أصحاب المصلحة (Stakeholder engagement). كانت العبارة الأكثر اقتباساً وتكراراً عبر المقابلات تدور حول ضرورة توحيد الأهداف:

"الإدارة الناجحة للطاقة لا تقتصر فقط على امتلاك البيانات والتوصيات، بل تتطلب التأكد من أن الجميع يعملون لتحقيق نفس الهدف."

في الممارسة العملية، يعني هذا: وجود فرق داخلية متخصصة في الطاقة والاستدامة (بدلاً من الاستعانة بمصادر خارجية لإدارة المرافق FM)، التواصل المنتظم مع المستأجرين، التدريب الداخلي لمديري الأصول، والرعاية المرئية من قبل الإدارة التنفيذية. لا يُعد أي من هذه التدخلات "فنياً" (Technical). لكنها جميعاً تُضاعف من تأثير التدخلات الفنية.

ما الذي لم يحرك المؤشر

من المفيد بنفس القدر ملاحظة الأشياء التي لم تبرز بشكل كبير في المقابلات. فقد ذُكرت التحسينات على النسيج الهيكلي للمبنى (مثل العزل، الزجاج المزدوج، تحسينات الواجهة) ولكنها نادراً ما كانت الرافعة المهيمنة على التوفير. كما أدت جهود الحصول على شهادات التقييم مثل (BREEAM) و (GRESB) إلى دفع الانضباط في تقديم التقارير، لكنها لم تكن بحد ذاتها مصدراً لوفورات تشغيلية ضخمة.

كان موضوع التخلص من انبعاثات حرارة التدفئة (مثل استبدال غلايات الغاز بمضخات حرارية) في بداياته في وقت إجراء المقابلات، ولم يكن قد نُفذ على نطاق واسع بعد. المنظمات التي تمت مقابلتها كانت تخطط لذلك، لكن معظمها لم يكن قد حصد الوفورات بعد. هذا هو المجال الذي سيتركز فيه جهد العقد القادم، وحيث ستحدد السياسات وشروط عقود الإيجار (التي نوقشت في المقالين 6 و 7) ما إذا كان هذا التخطيط سيُترجم فعلياً إلى إنجاز.

ظهر التسعير الداخلي للكربون ضمن صناديق الاستثمار العقاري (REITs) في العينة، لكنه لم يظهر في مؤسسات القطاعين العام أو الخاص الأخرى. يُشجع هيكل صناديق الاستثمار العقاري على الإبلاغ العلني والشفاف وتبني مسارات صريحة لإزالة الكربون. أما الصناديق المملوكة للقطاع الخاص والجهات الحكومية فلا تواجه نفس هذا الضغط، ولم تعتمد بعد آليات مماثلة.

تُوضح قاعدة بيانات المباني الوطنية لعام 2026 (DESNZ)، والتي ساهم فيها المؤلف، النقطة الخاصة بالقطاع العام. فحوالي 10% من المقار المكتبية و 19% من مساحات أرضيات المكاتب على الصعيد الوطني تشغلها جهات حكومية وعامة. وتَعكس هذه الحصة غير المتناسبة من المساحة حجم المكاتب الحكومية المركزية والمحلية. وبالتالي، فإن محفظة القطاع العام، بالنسبة لأي برنامج وطني لإزالة الكربون، تمثل هدفاً أكبر بكثير مما يوحي به مجرد "عدد المقرات"، وتصبح الآليات السياسية المتاحة للحكومة على منشآتها (مثل شهادات عرض الأداء الطاقي DEC، معايير المشتريات المباشرة، التزامات تخضير الحكومة) مهمة بشكل متناسب.

ما الذي يمكن لمالك عقار أصغر حجماً أن يستفيد منه

تعكس الأرقام (38% إلى 73%) ما يمكن لكبار الملاك الذين يمتلكون موارد بمستوى (REIT) وفرق استدامة متخصصة أن يفعلوه. ولا يمكن لمالك أصغر أن يستنسخ هذا البرنامج بالكامل، لكن الروافع الأربع المذكورة أعلاه "مستقلة عن الحجم" (Scale-independent) في مبادئها.

إن الانضباط في استبدال المعدات التالفة بأخرى فعّالة هو عمل مجاني تقريباً؛ فهو يتطلب مجرد وضع معيار للمشتريات وسجل صيانة، وليس ميزانية ضخمة. كما يعتمد الضبط التشغيلي على البيانات. قد لا يكون نظام BMS في مبنى صغير متطوراً، ولكن يمكن مراجعة معظم وحدات التحكم سنوياً للكشف عن انحراف نقاط الضبط وأخطاء الجدولة الزمنية للمعدات. تركيب العدادات الفرعية والتحليلات يعتمد بالتأكيد على حجم العقار. قد لا يبرر مبنى صغير بمستأجر واحد الاستثمار في منصة إدارة طاقة (EMS) مخصصة، ولكنه يمكنه استخدام جداول بيانات (Spreadsheets) للتتبع الشهري لقراءات العدادات، والذي يكفي لاكتشاف معظم الانحرافات. أما إشراك أصحاب المصلحة فهو الأسهل في الإهمال. المستأجرون الذين لا يسمعون أبداً من المالك بشأن الطاقة سيعتبرون الأمر مشكلة تخص شخصاً آخر. أما المستأجرون الذين يسمعون عن ذلك، فغالباً ما يغيرون من سلوكياتهم.

الأرقام الكامنة تحت الأرقام المعلنة

هناك عدة محاذير تنطبق على نطاق التخفيض المذكور. فأرقام 38%، 42%، و 73% هي أرقام تم الإبلاغ عنها ذاتياً من قِبل المُلاك، ولم يتم تدقيقها بشكل مستقل. كما تتغير أشكال المحافظ العقارية على مدار عقد من الزمان من خلال الاستحواذ، التصفية، والتجديد، لذا فإن المقارنات المماثلة (Like-for-like) تكون تقريبية. تتركز العينة في المُلاك الكبار ذوي فرق الاستدامة المخصصة. الشركات الصغيرة والمتوسطة، أصحاب الأصول الفردية، ومُلاك القطاع العام لا يحظون بتمثيل كافٍ هنا.

سبقت هذه التخفيضات العشرية صدمة أسعار الطاقة في عام 2022، والتوجه الأوسع نحو كهربة أنظمة التدفئة، والتركيز الأحدث على انبعاثات الكربون المتجسدة (Embodied carbon) في مواد البناء. الروافع الأربعة المشتركة هي "وصفية" وليست سببية. ولا يحاول هذا المقال عزو كمية الكيلوواط ساعة الموفرة لكل تدخل محدد؛ فبيانات المقابلات لا تدعم هذا المستوى من التفكيك.

مع ذلك، فإن هذه الأرقام الرئيسية لا تزال ذات أهمية قصوى لأنها ترسم حدود "ما يمكن تحقيقه". فإذا كان ثلاثة من أكبر سبع منظمات عقارية في المملكة المتحدة قد تمكنت من خفض ما بين ثلث إلى ثلاثة أرباع طاقة محافظها الاستثمارية في عقد من الزمان باستخدام تحركات تشغيلية عادية في الغالب، فإن بقية القطاع أمامه إثبات لوجود الحلول، وهدف يستحق السعي إليه.

ينتقل المقال التالي من التركيز على ما يفعله الفاعلون في القطاع الخاص إلى ما يمكن أن تحققه السياسات العامة. يبحث المقال 9 في نظام NABERS في أستراليا، ونظام NABERS-UK في بريطانيا، وما يجب أن يبدو عليه نظام التصنيف التشغيلي لكي يؤثر على قطاع المكاتب بالحجم الذي تتطلبه الأهداف المناخية.

القيود

أرقام التخفيض الرئيسية تم الإبلاغ عنها ذاتياً من قبل المُلاك ولم يتم تدقيقها أو توحيدها وفق حدود استهلاك مشتركة بشكل مستقل. تتغير أشكال المحافظ الاستثمارية على مدار عقد من الزمان من خلال الاستحواذ، التصفية، والتجديد، لذا فإن المقارنات المشابهة (Like-for-like) عبر هذا العقد تعتبر تقريبية. تتركز العينة في المُلّاك الكبار الذين يمتلكون فرق استدامة متخصصة، في حين أن الشركات الصغيرة والمتوسطة، ومُلاك الأصول الفردية، والمُلّاك من القطاع العام يعانون من نقص التمثيل. التخفيضات المسجلة تسبق صدمة أسعار الطاقة عام 2022، والتوجه نحو كهربة التدفئة، والتركيز المستجد على الكربون المُتجسّد (Embodied carbon). الروافع الأربع هي ذات طابع وصفي وليست علاقات سببية محضة، ولا يسعى المقال إلى عزو كل كيلوواط/ساعة مُوفّر لتدخل معين.

المراجع

• Azhari, R. (2025) London and UK Office Buildings Investigating energy use and landlord/tenant influences. Doctoral thesis (Ph.D), UCL (University College London). URL: https://discovery.ucl.ac.uk/id/eprint/10204821/
• Bunn, R., Mavrogianni, A., Azhari, R., and Burman, E. (2022). Delivering Net Zero Carbon in the Workplace. British Council for Offices. Available at: https://www.bco.org.uk/Research/Publications/Delivering_Net_Zero_Carbon_in_the_Workplace.aspx
• Better Buildings Partnership (2019, 2020, 2023). Real Estate Environmental Benchmark and Climate Commitment reports. Available at: https://www.betterbuildingspartnership.co.uk/our-priorities/measuring-reporting/real-estate-environmental-benchmark
• Hoyt, T., Arens, E., and Zhang, H. (2015). Extending air temperature setpoints: simulated energy savings and design considerations.
• Roussac, A. C. (2013). Strategies for energy reduction in commercial buildings.
• BEIS (2016). Building Energy Efficiency Survey: offices final report. Available at: https://www.gov.uk/government/publications/building-energy-efficiency-survey-bees
• Evans, S., Fennell, P., Humphrey, D., Liddiard, R., Oraiopoulos, A., Palmer, J., Ruyssevelt, P., Shamsi, H., Amrith, S., and Steadman, P. (2026). National Buildings Database Phase 2. Department for Energy Security and Net Zero. Available at: https://www.gov.uk/government/publications/national-buildings-database-phase-2-understanding-great-britains-buildings

اقرأ التالى

• المقال 6: مشكلة الحوافز المنقسمة.
• المقال 9: نظام NABERS لبريطانيا.

حول هذه السلسلة

هذا المقال هو جزء من سلسلة مكونة من خمسة عشر جزءاً تقوم بتكييف أطروحة الدكتوراه لعام 2025 "مباني المكاتب في لندن والمملكة المتحدة: التحقيق في استخدام الطاقة وتأثيرات المالك-المستأجر" (أزهري، 2025) لتناسب القراء من الأوساط الأكاديمية والصناعية معاً. تعتمد النتائج التجريبية على نموذج 3DStock لـ 6,038 وحدة مكتبية مستقلة (SCUs) في لندن الكبرى مع بيانات طاقة مقاسة لعام 2017، مقدمة من BEIS بموجب اتفاقية مشاركة البيانات، جنباً إلى جنب مع المعيار البيئي للعقارات لشراكة المباني الأفضل. بينما تعتمد النتائج النوعية على مقابلات شبه منظمة مع سبع منظمات عقارية كبرى في المملكة المتحدة، أُجريت أثناء إغلاق عام 2021. تم إخفاء هوية الأشخاص الذين تمت مقابلتهم ومنظماتهم حسب دورهم ونوع المنظمة. يرجى الاستشهاد بالأطروحة الأصلية للاستخدام الأكاديمي.

المؤلف. أكمل ريان أزهري درجة الدكتوراه في معهد بارتليت للبيئة والطاقة والموارد بكلية لندن الجامعية (UCL) في عام 2025، تحت إشراف البروفيسور بول رويزفيلت، والدكتورة كاثرين جاندا. وحظي البحث بدعم من مركز (EPSRC) للتدريب الدكتوراه في الطلب على الطاقة (LoLo)، ومؤسسة الأبحاث والابتكار البريطانية (UKRI) من خلال مركز الأبحاث في حلول الطلب على الطاقة (CREDS).

مقالات أخرى في السلسلة. المقال 1: مشكلة 30/85/89؛ المقال 2: لماذا لا تخبرك شهادات EPC بحجم الطاقة التي يستهلكها المبنى؛ المقال 3: ثمانية عشر بالمائة؛ المقال 4: رسم خريطة المخزون العقاري؛ المقال 5: الارتفاع والعمر ومشكلة الوقود؛ المقال 6: مشكلة الحوافز المنقسمة؛ المقال 7: عقود الإيجار الخضراء ورسوم الخدمات؛ المقال 8: من 38 إلى 73 في المائة وفورات في الطاقة؛ المقال 9: NABERS لبريطانيا؟؛ المقال 10: حان الوقت لإحالة ECG-19 للتقاعد؛ المقال 11: هل يمكن للندن أن تتحدث نيابة عن إنجلترا وويلز؟؛ المقال 12: بصمة العمل الهجين؛ المقال 13: لماذا استخدمت الانحدار الخطي بدلاً من الغابة العشوائية؛ المقال 14: الرموز البريدية العمودية؛ المقال 15: ما هو المبنى؟.