المقال 07: عقود الإيجار الخضراء ورسوم الخدمات والأسس القانونية لاستدامة المكاتب

سلسلة تبحث في أطروحة الدكتوراه "مباني المكاتب في لندن والمملكة المتحدة: التحقيق في استخدام الطاقة وتأثيرات المالك والمستأجر" (أزهري، 2025).

الخلاصة الرئيسية. عقد الإيجار التجاري هو سياسة للطاقة لكنها مقنعة. فمقدرة المالك على تجديد المبنى، تركيب عدادات فرعية، استرداد النفقات الرأسمالية (Capex)، أو إلزام المستأجر بمشاركة بيانات الاستهلاك تتحدد جميعها بواسطة عقد الإيجار، وليس بأي قانون من قوانين الفيزياء.

Figure

Four lease structures, four different energy investment dynamics

UK commercial office leases and what each allows the landlord and tenant to do

Full Repairing & Insuring (FRI)

Tenant pays + benefits

Cleanest incentives. Short horizons limit payback.

Internal repairing & decorating

Landlord base, tenant fit-out

Most common; split-incentive bites hardest here.

Institutional (25-year)

Length supports long payback

Increasingly rare in 2025 office market.

Turnover / hybrid

Shared rent risk

Could share energy upside; machinery rarely included.

لماذا تُعد صياغة العقود أهم من عمليات التجديد المادي

تبدأ معظم المحادثات حول التخلص من انبعاثات الكربون في العقارات التجارية بالتكنولوجيا: المضخات الحرارية، أجهزة التحكم، العدادات الفرعية، ومواصفات التجديد (Refurbishment). لكن ربما ينبغي أن تبدأ قبل ذلك بكثير، بعقد الإيجار. فهيكل عقد الإيجار التجاري هو الذي يحدد ما إذا كان يحق للمالك تركيب معدات داخل المساحة المُستأجرة، وما إذا كان يمكن تمرير التكلفة من خلال رسوم الخدمة أو صندوق التجديد (Sinking fund)، وما إذا كان يجب على المستأجر مشاركة البيانات، وما إذا كانت الوفورات التشغيلية ستعود إلى الطرف الذي دفع تكلفة التحديث.

وبهذا المعنى، يُعد عقد الإيجار بمثابة "وثيقة سياسة طاقة" صاغها محامون. البنود التي تهم مسألة الطاقة متناثرة عبر وثائق تمت صياغتها لأغراض مختلفة تماماً، مثل: مراجعة الإيجار، التنازل، الإصلاح، التعديلات، رسوم الخدمة، وإعادة المبنى لِما كان عليه عند انتهاء مدة الإيجار (Reinstatement). يُظهر فصل المقابلات في الأطروحة أن كبار المُلاك في المملكة المتحدة قد تعلموا كيفية التنقل في هذا المضمار من الناحية العملية. بينما لا يزال العديد من الملاك الآخرين يكتشفونه.

أربعة هياكل لعقود الإيجار وما تسمح به

تقع المكاتب التجارية في المملكة المتحدة بشكل عام ضمن أربعة هياكل إيجارية، ولكل منها آثار مختلفة على من يمكنه القيام بماذا.

تُلقي عقود "الإصلاح والتأمين الكاملين" (FRI leases) التزام الإصلاح والصيانة والتأمين على عاتق المستأجر. وفي هذه الحالة يقوم المالك بتسليم الأصل العقاري بالكامل. تعتبر عقود FRI شائعة في الأصول ذات المستأجر الواحد، حيث يشغل المستأجر المبنى بأكمله. وهي أيضاً الأوضح من حيث الحوافز: حيث يمول المستأجر العمل ويحصد فوائده. التحدي هو أن مستأجري FRI غالباً ما يكون أفقهم الزمني أقصر من عمر المعدات التي يشغلونها. فليس هناك دافع قوي لمستأجر FRI لديه عقد لمدة خمس سنوات لتركيب معدات تستغرق استرداد تكلفتها عشر سنوات.

تُبقي عقود "الإصلاح والديكور الداخلي" (Internal repairing and decorating leases) التزام إصلاح الهيكل والأجزاء الخارجية على المالك، بينما تُحيل الصيانة الداخلية إلى المستأجر. وهذا هو النمط الأكثر شيوعاً في المكاتب متعددة المستأجرين، وهو النمط الذي تظهر فيه بحدة "مشكلة الحوافز المنقسمة" الموصوفة في المقال 6. يُمكن للمالك هنا تجديد معدات المبنى الأساسية، ولكنه يحتاج إلى التنقل عبر تعقيدات "رسوم الخدمة" للقيام بذلك.

العقود المؤسسية (Institutional leases)، وهي العقود الكلاسيكية الممتدة لـ 25 عاماً والتي كانت شائعة في الثمانينيات والتسعينيات، أصبحت نادرة الآن. وكان طول مدتها يدعم عمليات التجديد ذات فترات الاسترداد المالي الطويلة، لكن تراجعها أدى إلى قصر الآفاق الزمنية التجارية المعتادة. تبلغ مدة معظم عقود إيجار المكاتب الجديدة حالياً حوالي عشر سنوات مع خيارات إنهاء العقد (Break options) بعد خمس سنوات.

عقود الإيجار المبنية على حجم الأعمال أو الهجينة (Turnover or hybrid leases) تربط جزءاً من الإيجار بإيرادات المستأجر. وهي شائعة في قطاع التجزئة، وتُرى بشكل متزايد في سياقات المكاتب حيث يتشارك الملاك المخاطر مع المستأجرين. من منظور الطاقة، تُتيح هذه العقود فرصة لمشاركة كل من التكاليف والوفورات، ولكن الآلية التعاقدية للقيام بذلك نادراً ما يتم تضمينها.

الخطوة التحليلية الأولى عند تقييم أي برنامج إعادة تأهيل وتجديد هي تخطيط المحفظة العقارية بناءً على هذه الهياكل. فإجابة سؤال "ماذا يمكننا أن نفعل؟" تعتمد بالأساس على "أي عقد إيجار يتم تطبيقه".

كود رسوم الخدمات وما يسمح به وما لا يسمح به

يُعد البيان المهني الصادر عن المعهد الملكي للمساحين القانونيين (RICS 2018) لرسوم الخدمات في العقارات التجارية هو المرجع الأساسي في هذا الصدد. فهو يحكم ما يمكن للمُلاك تمريره من تكاليف وكيفية القيام بذلك.

المبدأ، بشكل عام، هو أن تكاليف "الصيانة والإصلاح" يمكن تمريرها من خلال رسوم الخدمة، بينما تكاليف "التحسينات" (Improvements) لا يمكن تمريرها، ما لم يوافق المستأجرون صراحةً على ذلك. حالة الاختبار الكلاسيكية هنا هي استبدال الغلاية. فاستبدال غلاية غاز في نهاية عمرها الافتراضي بغلاية غاز أخرى من نفس السعة يُعتبر "صيانة" ويمكن عادةً تمريره عبر رسوم الخدمة. أما استبدالها بمضخة حرارية بمصدر هواء توفر خصائص تشغيلية وكربونية ورأسمالية مختلفة فيعتبر "تحسيناً"، وبشكل عام لا يمكن تمريره، على الأقل دون موافقة المستأجرين على تمويله.

قد يبدو هذا الكلام جافاً، لكنه يُشكل العائق الأكبر والوحيد أمام التخلص من انبعاثات الكربون في المكاتب التجارية متعددة الإيجار. وكما ذكر أحد الملاك الذين تمت مقابلتهم:

"سيكون تمويل المشاريع لتحقيق الحياد الكربوني (net zero) تحدياً كبيراً. لا يمكن استرداد تلك التدخلات الرأسمالية الكبيرة من خلال رسوم الخدمة، لذلك يجب أن تُدفع من جيوبنا الخاصة."

وهناك ثلاث استجابات عملية، كل منها تُستخدم من قِبل الملاك الكبار في عينة الأطروحة.

الاستجابة الأولى هي صندوق التجديد المستقبلي (Sinking fund). وهذه الصناديق تمثل جزءاً من رسوم الخدمة يُراكم احتياطيات لمواجهة نفقات الأعمال الرأسمالية المستقبلية. وتخضع هذه الصناديق لإطار رسوم الخدمة وتنطبق عليها نفس قواعد الموافقة، ولكن طبيعتها التطلعية والمستقبلية تسمح باستيعاب العناصر الرأسمالية الأكبر. وتعمل هذه الصناديق بشكل أفضل عند إعدادها في وقت مبكر من عقد الإيجار وزيادة رصيدها سنوياً. وتفشل فشلاً ذريعاً إذا استُدعيت لتدخلات وتحديثات غير مخطط لها.

الاستجابة الثانية هي "رأس مال مُمول من المالك" مع استرداد للوفورات التشغيلية من خلال رسوم الخدمة. وهنا يدفع المالك التكلفة الأولية (Up-front cost)، ويستمر المستأجر بدفع تكلفة التشغيل كما كانت من قبل، وتتدفق الوفورات التشغيلية (الفواتير الأقل) إلى المستأجر. ينجح هذا النموذج من منظور "الكربون" ولكن ليس من منظور "رأس المال"، إذ يُلقي بعبء تكلفة إزالة الكربون على الميزانية العمومية للمالك.

الاستجابة الثالثة هي التفاوض المباشر مع المستأجرين الرئيسيين (Anchor tenants). ففي الأصول العقارية الكبيرة متعددة الإيجار، يمكن لتأمين موافقة مستأجر رئيسي واحد أو اثنين أن يغير من ديناميكيات الموافقة لبقية المستأجرين. يعتمد ذلك على مدى جودة إدارة العلاقات ووجود مبررات قوية وجديرة بالثقة، وهذا أحد الأشياء التي تُمكن "الإدارة الداخلية" (In-house management) المذكورة في المقال 6 من تحقيقها.

ما يمكن لعقود الإيجار الخضراء فرضه وما لا يمكنها

عقود الإيجار الخضراء (Green leases)، وتسمى أيضاً عقود الإيجار البيئية، تربط التزامات واضحة تتعلق بالاستدامة بعقد الإيجار نفسه. تحدد أداة "الإيجار الأخضر" الخاصة بشراكة المباني الأفضل (والتي تُستخدم على نطاق واسع منذ 2014) خيارات صياغة تتراوح بين الخفيفة والقوية.

في الجانب الخفيف، تُلزم البنود الخضراء كلا الطرفين بـ "التعاون" بشأن قضايا الطاقة والكربون. قد تبدو وكأنها مجرد مجاملة، ولكن لها أسنان، لأنها تخلق رابطاً تعاقدياً لالتزامات متابعة لاحقة.

في المدى المتوسط، تغطي البنود موضوع مشاركة البيانات (يجب على المستأجر مشاركة بيانات الطاقة لنصف ساعة مع المالك)، ومعايير التجهيزات (يجب على المستأجر استخدام إضاءة ومعدات فعالة محددة)، والإعادة للحالة الأصلية (يجب ألا يعيد المستأجر المساحة إلى معيار أدنى مما كانت عليه عند استلامها)، والموافقة على التعديلات (لا يجوز للمالك حجب الموافقة بشكل غير معقول على تحسينات الطاقة التي يُجريها المستأجر).

وفي الجانب القوي، تغطي البنود: الحد الأدنى لتقييم الطاقة، وعقوبات في صورة مراجعة للإيجار لعدم التعاون، واسترداد صريح للنفقات الرأسمالية المتعلقة بالطاقة عبر رسوم الخدمة. يُعد أقوى هذه البنود نادراً في الممارسة الحالية لأنها تحول المخاطر التجارية بطرق لم تستقر بعد في السوق.

تتمثل التداعيات بالنسبة لمديري الأصول الذين يقومون بصياغة أو تجديد عقود الإيجار في أن مسألة "عقد الإيجار الأخضر" ليست قراراً ثنائياً (أبيض أو أسود)، بل هي طيف واسع من خيارات الصياغة، كل منها يمتلك نفوذاً وتأثيراً مختلفاً. تُعد البنود الخفيفة خالية التكلفة تقريباً ويجب أن تكون قياسية في كل عقد. تتطلب البنود متوسطة المدى بعض التفاوض ولكنها تغير بشكل جذري ما يمكن للمالك القيام به طوال مدة الإيجار. بينما تتطلب البنود القوية التزاماً ثنائياً حقيقياً من كلا الطرفين.

أين يجب أن يلتقي قانون الإيجار مع سياسة الاستدامة

يعامل إطار السياسة الحالي في المملكة المتحدة "عقد الإيجار" على أنه مسألة خاصة وتجارية بحتة، بينما يعامل أداء الطاقة في المبنى كمسألة عامة. وتُشير الأطروحة إلى أن هذا الفصل أصبح سطحياً ومصطنعاً بشكل متزايد، لأن عقد الإيجار هو أحد أهم محددات أداء الطاقة.

وهناك ثلاث خطوات سياسية من شأنها سد هذه الفجوة:

أولاً، قالب قياسي لعقد إيجار أخضر للمكاتب التجارية في المملكة المتحدة، يتم اعتماده من قِبل المعهد الملكي للمساحين القانونيين (RICS) واتحاد العقارات البريطاني (BPF) ويُرتبط بتوقعات المُقرضين وجهات التمويل. لقد تحول السوق نحو هذا الاتجاه بشكل غير رسمي ومتباين. التأييد الصريح والموحد من شأنه مساعدة الشركات الصغيرة والمتوسطة والمخزون الثانوي.

ثانياً، تحديث للبيان المهني الصادر عن RICS بشأن "رسوم الخدمات في العقارات التجارية" لتوضيح متى يمكن استرداد التحسينات في الطاقة (تلك التي تغير ملف تكلفة التشغيل للمبنى) من خلال رسوم الخدمة. فالغموض الحالي يخلق حذراً مشروعاً بين بعض المُلّاك وحذراً مبالغاً فيه لدى البعض الآخر.

ثالثاً، الإلزام بمشاركة البيانات بين المستأجر والمالك للمساحات التي تتجاوز حجماً معيناً، ومن الناحية المثالية أن يتماشى ذلك مع أي عتبة يحددها التصنيف التشغيلي (يتناول المقال 9 مسألة التصنيف التشغيلي بالتفصيل). فبدون بيانات من جانب المستأجر، لا يمكن للمالك بناء "الصورة الكاملة" للمبنى والتي تفترضها خطط مثل (NABERS-UK) والأنظمة المماثلة.

لا تعتبر أي من هذه الخطوات عملية بطولية، بل هي أشبه بالترتيب المنزلي التنظيمي أكثر من كونها ثورة. ولكن بجمعها معاً، فإنها ستعيد تشكيل الأساسيات والتمديدات القانونية التي يجب أن يتدفق من خلالها المسار نحو إزالة الكربون في القطاع التجاري.

القيود

تتنوع ممارسات الإيجار بشكل كبير بين الشركات ولا يتم تقنينها في مصدر واحد. يعتمد المقال على توصيفات المقابلات بالإضافة إلى المراجع الثانوية. الأطر القانونية (RICS, MEES، لوائح البناء) تتغير بانتظام. لذا يجب التحقق من صياغة أي بند محدد مقابل الممارسات الحالية للسوق. لا يُعد المقال استشارة قانونية، بل هو يحدد الأنماط الشائعة وليس حلول صياغة مفصلة وقاطعة. تم إخفاء هوية أمثلة الإيجار في الأطروحة، مما يحد من عمق التحليل الذي يمكن للقارئ القيام به على مستوى الحالة (Case-level). يتجنب هذا المقال عمداً الخوض في السياسة المحيطة بعقود (FRI) مقابل عقود الإيجار المؤسسية. سيحتاج جمهور مختلف إلى زاوية طرح مختلفة.

المراجع

• Azhari, R. (2025) London and UK Office Buildings Investigating energy use and landlord/tenant influences. Doctoral thesis (Ph.D), UCL (University College London). URL: https://discovery.ucl.ac.uk/id/eprint/10204821/
• Better Buildings Partnership (2014). Green Lease Toolkit. Available at: https://www.betterbuildingspartnership.co.uk/green-lease-toolkit
• Royal Institution of Chartered Surveyors (2018). Service charges in commercial property: professional statement. Available at: https://www.rics.org/profession-standards/rics-standards-and-guidance/sector-standards/real-estate-standards/service-charges-in-commercial-property
• Collins, D., Junghans, A., and Haugen, T. (2018). Green leasing in theory and practice.
• BEIS (2017). The non-domestic private rented property minimum standard. Available at: https://www.gov.uk/government/publications/the-non-domestic-private-rented-property-minimum-standard-landlord-guidance-documents
• BEIS (2018). Final Stage Impact Assessment: amending the Private Rented Sector Energy Efficiency Regulations. Available at: https://www.gov.uk/government/publications/private-rented-sector-minimum-energy-efficiency-standard-impact-assessment

اقرأ التالى

• المقال 6: مشكلة الحوافز المنقسمة. كيف تشكل علاقات المالك والمستأجر استخدام الطاقة.
• المقال 8: من 38 إلى 73 بالمائة وفورات في الطاقة.

حول هذه السلسلة

هذا المقال هو جزء من سلسلة مكونة من خمسة عشر جزءاً تقوم بتكييف أطروحة الدكتوراه لعام 2025 "مباني المكاتب في لندن والمملكة المتحدة: التحقيق في استخدام الطاقة وتأثيرات المالك-المستأجر" (أزهري، 2025) لتناسب القراء من الأوساط الأكاديمية والصناعية معاً. تعتمد النتائج التجريبية على نموذج 3DStock لـ 6,038 وحدة مكتبية مستقلة (SCUs) في لندن الكبرى مع بيانات طاقة مقاسة لعام 2017، مقدمة من BEIS بموجب اتفاقية مشاركة البيانات، جنباً إلى جنب مع المعيار البيئي للعقارات لشراكة المباني الأفضل. بينما تعتمد النتائج النوعية على مقابلات شبه منظمة مع سبع منظمات عقارية كبرى في المملكة المتحدة، أُجريت أثناء إغلاق عام 2021. تم إخفاء هوية الأشخاص الذين تمت مقابلتهم ومنظماتهم حسب دورهم ونوع المنظمة. يرجى الاستشهاد بالأطروحة الأصلية للاستخدام الأكاديمي.

المؤلف. أكمل ريان أزهري درجة الدكتوراه في معهد بارتليت للبيئة والطاقة والموارد بكلية لندن الجامعية (UCL) في عام 2025، تحت إشراف البروفيسور بول رويزفيلت، والدكتورة كاثرين جاندا. وحظي البحث بدعم من مركز (EPSRC) للتدريب الدكتوراه في الطلب على الطاقة (LoLo)، ومؤسسة الأبحاث والابتكار البريطانية (UKRI) من خلال مركز الأبحاث في حلول الطلب على الطاقة (CREDS).

مقالات أخرى في السلسلة. المقال 1: مشكلة 30/85/89؛ المقال 2: لماذا لا تخبرك شهادات EPC بحجم الطاقة التي يستهلكها المبنى؛ المقال 3: ثمانية عشر بالمائة؛ المقال 4: رسم خريطة المخزون العقاري؛ المقال 5: الارتفاع والعمر ومشكلة الوقود؛ المقال 6: مشكلة الحوافز المنقسمة؛ المقال 7: عقود الإيجار الخضراء ورسوم الخدمات؛ المقال 8: من 38 إلى 73 في المائة وفورات في الطاقة؛ المقال 9: NABERS لبريطانيا؟؛ المقال 10: حان الوقت لإحالة ECG-19 للتقاعد؛ المقال 11: هل يمكن للندن أن تتحدث نيابة عن إنجلترا وويلز؟؛ المقال 12: بصمة العمل الهجين؛ المقال 13: لماذا استخدمت الانحدار الخطي بدلاً من الغابة العشوائية؛ المقال 14: الرموز البريدية العمودية؛ المقال 15: ما هو المبنى؟.